Zweckentfremdung: Die rechtlichen Tücken der Ferienvermietung

Zuletzt aktualisiert am 24. Februar 2020, 12:07 Uhr

Was, wenn der Traum von der eigenen Ferienwohnung plötzlich zum Albtraum wird? Wir erklären, wie Sie Ihre Wohnung sicher vermieten.

Sie sind stolzer Eigentümer einer liebevoll eingerichteten Ferienunterkunft. Die Betten sind frisch bezogen, der Fußboden glänzt und auf dem Fensterbrett stehen ein paar bunte Blumen. Ihre neuen Gäste müssten jeden Moment eintreffen. Es klingelt. Sie öffnen die Tür und vor Ihnen stehen: zwei Verwaltungsangestellte des Wohnungsamtes. 

Könnten die Mitarbeiter der Behörden bald tatsächlich bei Ihnen auf der Matte stehen?

Welche Tücken die Ferienvermietung mit sich bringt und wie Sie zukünftig sicher vermieten, erfahren Sie hier. 

Ferienwohnungen und das Zweckentfremdungsverbot   

Zweckentfremdungsverbot: Was steckt dahinter?

Damit ein solches Szenario, wie in der Einleitung geschildert, nicht zur Realität wird, ist für Sie als Vermieter einer Ferienwohnung besonders eines wichtig: die intensive Auseinandersetzung mit den gesetzlichen Vorschriften zur Ferienvermietung.

Die rechtlichen Regelungen für das Vermieten von Ferienwohnungen werden jedoch zunehmend komplexer. Grund dafür ist unter anderem das weltweit verstärkte Touristenaufkommen. Urlauber zieht es längst nicht mehr nur in angesagte Metropolen wie Barcelona oder Berlin, auch beschauliche Dörfer wie Hallstatt in Österreich werden unfreiwillig zu Touristenhochburgen. Daher bangen die Bewohner vieler Städte um die Atmosphäre und die Lebensqualität ihrer Stadt, aber vor allem um das Schwinden von wertvollem Wohnraum durch die vermehrte Umnutzung privater Wohnungen zu Ferienunterkünften.

Um den Wohnraum der Einwohner zu schützen, führten einige deutsche Städte ein Zweckentfremdungsverbot ein, das unter anderem die Vermietung von Unterkünf-ten an Touristen einschränkt. So ist beispielsweise in Berlin seit dem 1. August 2018 eine Registrierung beim zuständigen Bezirksamt erforderlich, sobald eine Wohnung wiederholt der tage- oder wochenweisen Beherbergung von Urlaubern dient. Handelt es sich bei der Ferienwohnung um die selbst genutzte Hauptwohnung und werden mehr als 49% des Apartments vermietet, so muss das zuständige Bezirksamt zusätzlich eine Genehmigung erteilen. Auch in vielen anderen deutschen Städten gelten mittlerweile ähnliche Regelungen.  

Was passiert, wenn ich mich nicht an die gesetzlichen Vorschriften halte? 

In Berlin trat das Zweckentfremdungsverbot bereits 2014 in Kraft und und wurde mit einer Gesetzesnovelle im Frühjahr 2018 nochmals verschärft. Dennoch sind nach aktuellem Stand ganze 85% der Airbnb-Apartments nicht ordnungsgemäß registriert und werden somit illegal angeboten.

Viele Städte gehen daher nun entschieden gegen die ungenehmigte Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen vor. Die Ämter stocken ihre Abteilungen auf, die Kontrollen werden verschärft. Durch die zusätzlich mobilisierten Kapazitäten kommen die Bezirksämter den unrechtmäßigen Vermietern nach und nach auf die Spur. Auch Nachbarn, die sich vom steten Ein- und Ausziehen wechselnder Mieter gestört fühlen, können bei der zuständigen Behörde den Verdacht auf illegale Ferienwohnungen melden. Wird eine rechtswidrige Vermietung enttarnt, so drohen den Eigentümern Bußgelder von bis zu 500.000 Euro. Allein die Stadt Berlin habe seit Inkrafttreten des Gesetzes Geldbußen in Summe von 4,6 Millionen Euro angeordnet.

Einige Empfänger solcher Bußgeldbescheide zogen vor Gericht und versuchten juristisch gegen die Geldbußen vorzugehen – und das, obwohl ein langwieriger Rechtsstreit mit dem zuständigen Wohnungsamt nicht nur viele Nerven kostet, sondern mitunter Jahre dauern kann.

Ist das Zweckentfremdungsverbot erst der Anfang?   

Tatsächlich ist eine weitere Verschärfung der Regelungen für die Ferienvermietung nicht auszuschließen, denn weltweit versuchen Großstädte die Anzahl an Ferienwohnungen einzudämmen und die zweckentfremdeten Apartments wieder für den regulären Wohnungsmarkt zurückzugewinnen.  

So könnte beispielsweise die Nutzungsdauer der Erstwohnung für die Vermietung an Urlauber oder Städtebesucher zukünftig beschränkt werden. Dass eine solche Regelung tatsächlich umsetzbar ist, zeigen Städte wie London oder Frankfurt. In der britischen Hauptstadt dürfen Privatleute ihre Wohnung ohne behördliche Genehmigung nur noch maximal 90 Tage pro Jahr vermieten, in der hessischen Metropole sogar nur noch sechs Wochen. 

Auch eine Begrenzung der absoluten Anzahl an Ferienunterkünften in Städten ist denkbar, wie der US-amerikanische Bundesstaat Hawaii zeigt. Hier hat die Regierung für die pazifische Insel O’ahu eine Obergrenze für offiziell genehmigte Touristenapartments bestimmt, die ab nächstem Jahr gelten soll. Auch in den ersten deutschen Städten wird über ein Verbot von Ferienwohnungen im Herzen der Innenstadt diskutiert. Während in Lübeck die Entscheidung, Ferienunterkünfte auf der Altstadtinsel zu verbieten, vorerst verschoben wurde, haben die Politiker im bayerischen Lindau im Februar letzten Jahres einer vorläufigen Beschränkung zugestimmt.  

Unser Tipp für eine sichere Vermietung   

Wie kann ich meine Ferienwohnung sicher vermieten?

Von der Baugenehmigung über die Gewerbeanmeldung bis hin zum Versicherungsschutz: Das Vermieten einer Ferienwohnung unterliegt einer Vielzahl an Gesetzen, Vorgaben und Regelungen, die es zu beachten gilt. Um Schwierigkeiten zu vermeiden und rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen, sollten Sie sich daher zunächst mit den geltenden gesetzlichen Vorschriften vertraut machen.

Neben den allgemeingültigen Vorschriften für das Vermieten von Touristenapartments, sollten Sie sich zudem mit den Regelungen zur Zweckentfremdung in Ihrer Region auseinandersetzen.

Denn seit die Bundesländer im Jahr 2006 die Gesetzgebungskompetenz für den Bereich des Zweckentfremdungsrechts erhalten haben, gibt es diesbezüglich lokale Unterschiede.

Überprüfen Sie also, ob in Ihrer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Achten Sie dabei darauf, ob Sie für die Vermietung Ihrer Wohnung an Urlauber eine Registrierungsnummer beantragen müssen und lassen Sie sich, sofern erforderlich, für Ihre Ferienwohnung eine behördliche Genehmigung erteilen.

Alle erforderlichen Informationen bezüglich der kommunalen Vorschriften erhalten Sie in der Regel über eine Suchanfrage im Netz oder bei der zuständigen Behörde, wie zum Beispiel dem Amt für Wohnen, dem Bauaufsichtsamt oder dem Bezirksamt. Alternativ können Sie bei Unsicherheiten auch einen Anwalt konsultieren. Wenden Sie sich bei rechtlichen Fragen gerne an Dr. Ullrich Schlichtherle von der Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek. 

Gibt es eine sichere Alternative zur Ferienvermietung?  

Während die Regularien für das Vermieten von Ferienwohnungen weiter verschärft wurden, hat sich im Zuge der aktuellen gesellschaftlichen Entwicklung hin zu einem mobileren und flexibleren Lebensstil ein neues Wohnkonzept etabliert: Möbliertes Wohnen auf Zeit. Die Vermietung auf Zeit zeichnet sich dadurch aus, dass Mieter ihren Lebensmittelpunkt vorübergehend an einen anderen Ort verlegen – zum Beispiel aus beruflichen Gründen. Dann wird der Wohnraum zum Wohnen und nicht zur Beherbergung genutzt und fällt demnach nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. 

Wie Sie Ihr Apartment zukünftig ab einer Mietdauer von einem Monat an verifizierte Berufstätige und Berufseinsteiger vermieten und noch heute zum Wunderflats-Vermieter werden, erfahren Sie hier.

 

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Anwalt. Herr Dr. Ullrich Schlichtherle von der Sozietät steht Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.

Dr. Ullrich Schlichtherle

Senior Associate

Anwalt für Immobilientransaktionen, Miet- und Pachtrecht, Immobilienrecht, Prozessführung, Gesellschaftsrecht

Tel: +49 40 35 52 80-62
Email: u.schlichtherle@heuking.de

Verfasst von

Alina Burkardt

Alina Burkardt ist seit 2019 Autorin bei Wunderflats und beschäftigt sich tiefgehend mit allen Fragen rund um das Thema Zeitwohnen. Nebenbei absolviert sie ihren Bachelor in Media Management an der Hochschule RheinMain.

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