Wohnraumzweckentfremdung in Berlin

Zuletzt aktualisiert am 11. September 2020, 08:33 Uhr

Im Folgenden fassen wir für Sie die Regelungen zur Zweckentfremdung in Bezug auf Wohnen auf Zeit in Berlin zusammen.

Wie ist die Zweckentfremdung in Berlin geregelt?

In Berlin besteht seit 2013 das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG), das seither mehrmals angepasst wurde. Durch die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) ist seit 2014 geregelt, dass für die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken als dem dauerhaften Wohnen im gesamten Stadtgebiet eine Genehmigung notwendig ist. 

Welche Regelungen gelten in Berlin für möbliertes Wohnen auf Zeit?

Laut dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum insbesondere dann vor, wenn dieser “zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird” (§2 ZwVbG). Dies ist bei der Vermietung an Touristen ebenso der Fall wie bei der Nutzung als Monteurunterkunft

Die befristete Vermietung Ihrer möblierten Wohnung fällt nicht darunter, sofern Ihre Mieter ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlagern und die Räumlichkeiten tatsächlich zum Wohnen nutzen. Die Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Nr. 8.7) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen benennen hier speziell “entsandte Arbeitnehmer, Au-pairs, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Stipendiaten, Praktikanten, Gastdozenten Berliner Bildungseinrichtungen etc.” als potenzielle Mieter. 

Eine Mindestmietdauer für eine solche befristete Vermietung ist in Berlin nicht vorgeschrieben. In der Regel wird jedoch eine Mietdauer von mehreren Monaten vorausgesetzt. So geht das Berliner Verwaltungsgericht in einer aktuellen Entscheidung davon aus, dass befristete Mietverhältnisse zu Wohnzwecken ab einer Mietdauer von drei Monaten regelmäßig als zweckentfremdungskonform anzusehen sind. Wir empfehlen daher, Ihre möblierte Wohnung in Berlin mit einer Mindestmietdauer von drei Monaten zu vermieten. 

Für die Nutzung zu Wohnzwecken stellt die zeitliche Dauer des Mietverhältnisses jedoch nur ein Indiz dar. In Ausnahmefällen kann daher auch eine kürzere Mietdauer möglich sein, wenn diese durch den Aufenthaltsgrund Ihrer Mieter begründet ist und Ihre Mieter tatsächlich temporär ihren Lebensmittelpunkt in Ihre möblierte Wohnung verlegen. Aus diesem Grund verifiziert Wunderflats den Aufenthaltsgrund aller Mietinteressenten. Um sicherzugehen, dass Ihre Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, empfehlen wir, mindestens für einen vollen Monat zu vermieten und eine monatliche Miete zu vereinbaren.

Wann benötige ich in Berlin eine Genehmigung für die Vermietung meiner möblierten Wohnung?

Für die Vermietung einer möblierten Wohnung auf Zeit benötigen Sie keine Genehmigung, solange Sie nicht tage- oder wochenweise vermieten, Ihre Mieter vorübergehend ihren Lebensmittelpunkt nach Berlin verlegen und diese die Wohnung tatsächlich zum Wohnen nutzen.

Auch wenn Sie Ihre komplette eigene Wohnung für einen längeren Zeitraum zu Wohnzwecken untervermieten, handelt es sich nicht um Zweckentfremdung. Bitte beachten Sie, dass Sie für die Untervermietung Ihrer selbst genutzten Mietwohnung jedoch die Erlaubnis Ihres Vermieters benötigen. Alle wichtigen Regelungen zum Thema Untervermietung haben wir hier für Sie zusammengestellt: Untervermietung – Darauf sollten Sie achten.

Für die tage- und wochenweise Vermietung Ihrer gesamten Wohnung an Touristen gelten andere Bestimmungen. In der Regel müssen Sie in Berlin eine behördliche Genehmigung und eine Registriernummer beantragen und diese bereits im Inserat angeben. 

Gebühren und Bußgelder bei Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot in Berlin

Für die Genehmigung der zeitweisen Vermietung als Ferienwohnung fallen in Berlin Gebühren in Höhe von 100 bis 225 Euro an. Bei einer zweckentfremdungskonformen Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit mit Wunderflats entstehen diese Gebühren nicht.

Ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die in Berlin mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro geahndet werden kann.

Auch wenn Sie die Registriernummer beim Bewerben der Wohnung nicht angeben, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, für die Bußgelder in Höhe von bis zu 250.000 Euro möglich sind.

Zuständige Behörden in Berlin

Für Fragen zur Zweckentfremdung ist das Bezirksamt zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Im Service-Portal der Stadt Berlin finden Sie die Kontaktdaten der zuständigen Stellen in den Bezirksämtern.

Möbliert Vermieten auf Zeit mit Wunderflats in Berlin

In Berlin nutzen bereits tausende Vermieter Wunderflats.com, um ihre möblierte Wohnung zweckentfremdungskonform zu vermieten. Über Wunderflats können Sie Ihre möblierte Wohnung im Vergleich zur kurzfristigen Ferienvermietung sicher und unkompliziert zum Zeitwohnen vermieten, wie wir in unserem Artikel Airbnb vs. Wunderflats: Vermietungsportale im Vergleich für Sie zusammengefasst haben.

 

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Anwalt. Frau Lena Sieven von der Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek steht Ihnen hierfür gerne zur Verfügung, wenn Sie ihr einen Auftrag erteilen.

Porträt von Anwältin Lena Sieven

Lena Sieven

Associate

Anwältin für Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Investmentfonds, Prozessführung und Öffentliches Recht

Tel: +49 40 35 52 80-35

E-Mail: l.sieven@heuking.de

Verfasst von

Katharina Meinecke

Katharina Meinecke ist seit 2020 Autorin bei Wunderflats. Sie hat bereits in vielen Ländern gelebt und kennt daher die Bedürfnisse beim möblierten Wohnen auf Zeit aus erster Hand.

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