Untervermietung – Darauf sollten Sie achten

Zuletzt aktualisiert am 27. August 2020, 15:01 Uhr

Wir haben für Sie die relevantesten Vorschriften zum Thema Untervermietung zusammengestellt.

Sie planen einen längeren berufsbedingten Auslandsaufenthalt oder gehen mehrere Monate auf Reisen. Was machen Sie in der Zwischenzeit mit Ihrer Wohnung? Eine ungenutzte Wohnung kann zur finanziellen Belastung werden. Hinzu kommt die Sorge, Ihre Wohnung mehrere Monate unbeaufsichtigt zu lassen. Das muss nicht sein! Sie können Ihre komplette Wohnung während Ihrer Abwesenheit als möblierte Wohnung auf Zeit untervermieten.

Im Folgenden erklären wir Ihnen die relevantesten Vorschriften aus dem Mietrecht, die Regelungen zur Vermietung als Ferienwohnung sowie zum Sonderfall sozialer Wohnungsbau, die Sie für eine erfolgreiche Untervermietung beachten sollten.

Was bedeutet Untervermietung?

Wenn Sie als Mieter einer anderen Person gegen Entgelt die Nutzung Ihrer gemieteten Wohnung überlassen, handelt es sich um Untervermietung. Das Gesetz nennt dies “Gebrauchsüberlassung an Dritte” (§ 540 BGB). Gesetzlich gibt es einen Unterschied zwischen der Überlassung der ganzen Wohnung (§ 540 BGB) und der Untervermietung nur eines Teils der Wohnung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). 

In diesem Beitrag konzentrieren wir uns hauptsächlich auf die vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung. Bestimmungen für die teilweise Untervermietung einer Wohnung sind nur in einzelnen Fällen angegeben und können sich daher auch von den im Folgenden aufgeführten Regelungen unterscheiden.

Weitere wichtige Hinweise zum Vermieten Ihrer möblierten Wohnung auf Zeit erfahren Sie in unserem Beitrag Die rechtliche Lage zum möblierten Vermieten auf Zeit.

Vorschriften aus dem Mietrecht

Erlaubnis zur Untervermietung

Als Mieter einer Wohnung müssen Sie in jedem Fall die Erlaubnis zur Untervermietung bei Ihrem Vermieter einholen. Diese ist gesetzlich sowohl bei der vollständigen als auch bei der teilweisen Untervermietung von Wohnraum vorgesehen (§ 540 BGB). Die Genehmigung kann Ihnen Ihr Vermieter entweder vorab durch eine Klausel im Mietvertrag oder auf Anfrage für eine spezifische Untervermietung erteilen. Außerdem hat Ihr Vermieter Anspruch darauf zu erfahren, wer in die Wohnung einziehen wird. 

Wenn Sie ohne entsprechende Genehmigung untervermieten, können Sie als verantwortlicher Hauptmieter der Wohnung abgemahnt und sogar gekündigt werden. Der Vermieter muss seinem Mieter in diesem Fall jedoch grundsätzlich eine angemessene Frist zur Beendigung des Untermietverhältnisses einräumen (§ 543 Absatz 3 Satz 1 BGB). Gemäß aktueller Rechtsprechung des Landgerichts Berlin kann bereits die Annoncierung der Wohnung zur Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters zu einer Abmahnung und schließlich zu einer wirksamen Kündigung führen. Daher empfehlen wir, unbedingt die Erlaubnis zur Untervermietung bei Ihrem Vermieter einzuholen, bevor Sie Ihre Wohnung bei Wunderflats inserieren. 

Sollte der Vermieter Ihnen die Zustimmung zur vollständigen oder teilweisen Untervermietung verweigern, können Sie als Mieter Ihrerseits das Mietverhältnis mit einer Frist von rund drei Monaten kündigen (§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB, § 573 c Absatz 1 Satz 1 BGB).

Wenn Sie Ihre möblierte Wohnung auf Zeit mit Wunderflats.com vermietet haben, ist dem Mieter die weitere Untervermietung der gesamten Wohnung oder einzelner Zimmer nicht gestattet. Diese ist standardmäßig über eine Klausel im Wunderflats-Mietvertrag untersagt.

Mieterhöhung bei Untervermietung

Für den Zeitraum der Untervermietung kann Ihr Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst nicht zumutbar wäre. Dies gilt insbesondere für die teilweise Untervermietung der Wohnung (§ 553 Abs. 2 BGB) und ist unter Umständen auch bei der vollständigen Untervermietung möglich.

Ein Untermietzuschlag ist aber stets eine Einzelfallentscheidung. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass Sie für die Untervermietung generell einen monatlichen Zuschlag zahlen müssen, ist unwirksam. Außerdem kann Ihr Vermieter einen Untermietzuschlag niemals rückwirkend erheben. 

Haftung gegenüber dem Vermieter

Als Mieter der Wohnung sind Sie Ihrem Vermieter gegenüber auch für Beschädigungen oder Lärmbelästigungen durch Ihren Untermieter haftbar. Dies gilt auch, wenn Ihr Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat. Wir empfehlen Ihnen daher, dass Sie Ihren Untermieter bereits im Untermietvertrag über Hausregeln informieren und ein Protokoll bei der Wohnungsübergabe führen.

Recht auf Untervermietung bei der teilweisen Überlassung der Wohnung

Wenn Sie nur einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten möchten, haben Sie als Mieter ein Recht auf Untervermietung. Dafür müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung haben. Als solches gelten in der Regel wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe, zum Beispiel weil Sie einen Freund bei sich aufnehmen möchten oder sich Ihr Einkommen verringert hat. Wichtig ist hierbei, dass Ihnen dieses berechtigte Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist (§ 553 Absatz 1 Satz 1 BGB).

Regelungen zur Vermietung als Ferienwohnung

Bestimmungen zur Zweckentfremdung

Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich von der normalerweise auf längere Dauer angelegten Untervermietung. Eine bereits erteilte Genehmigung zur Untervermietung umfasst daher nicht automatisch die Erlaubnis zur tageweisen Vermietung an Touristen. Die touristische Vermietung fällt unter Umständen in den Bereich der Zweckentfremdung von Wohnraum.

Wenn Sie Ihre Wohnung an Touristen vermieten möchten, benötigen Sie eventuell eine behördliche Genehmigung. Denn hier greift unter Umständen das sogenannte Zweckentfremdungsverbot: Es untersagt jegliche Nutzung von Wohnraum, die nicht dem dauerhaften Wohnen dient. Die gesetzlichen Regelungen diesbezüglich unterscheiden sich je nach Region, Stadt und sogar Kommune. Wenn Sie eine Untervermietung planen, sollten Sie sich also unbedingt mit den Vorschriften speziell für Ihre Region auseinandersetzen. 

Vorschriften aus dem Baurecht

Um Ihre Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung für einen wechselnden Personenkreis” nutzen zu dürfen, muss Ihnen eine entsprechende Baugenehmigung vorliegen. Denn diese Art der Vermietung stellt eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung der Wohnung dar, wie das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg in einer Entscheidung ausgeführt hat.

Die speziellen Vorschriften richten sich jeweils nach den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. Die zuständige Behörde finden Sie online.

Als Wunderflats-Vermieter betreffen Sie diese Regelungen nicht, da Sie Ihre Wohnung zum tatsächlichen Wohnen und nicht etwa als Ferienwohnung anbieten.

Sonderfall sozialer Wohnungsbau

Sie sind Hauptmieter einer Sozialwohnung und möchten mehr als die Hälfte Ihrer Wohnfläche untervermieten? Hierbei gilt eine Sonderregelung aus dem Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (WoBindG §21 Untermietverhältnisse): Die Untervermietung ist in diesem Fall lediglich an Personen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) erlaubt. Bei der Suche nach Untermietern müssen Sie also darauf achten, dass diese als Mieter einer Sozialwohnung überhaupt infrage kommen.

Beim Wohnberechtigungsschein handelt es sich um eine amtliche Bescheinigung, mit der ein Mieter nachweisen kann, dass er zur Anmietung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung (Sozialwohnung) berechtigt ist. 

Werden Sie selbst Vermieter

Ihre komplette Wohnung vorübergehend als möblierte Wohnung auf Zeit unterzuvermieten ist nicht schwierig. Tatsächlich werden rund 20% der auf Wunderflats.com angebotenen Wohnungen vom Hauptmieter der Wohnung für eine befristete Dauer untervermietet. Suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter: Erläutern Sie ihm Ihre Beweggründe für die Untervermietung in einem freundlichen Brief und holen Sie seine Erlaubnis ein, bevor Sie Ihre Wohnung inserieren. Informieren Sie ihn auch, sobald Sie einen potenziellen Untermieter gefunden haben. Das sorgt für ein gutes Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter, sodass Sie Ihre Wohnung schon bald erfolgreich untervermieten können.

 

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Anwalt. Herr Dr. Ullrich Schlichtherle von der Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek steht Ihnen hierfür gerne zur Verfügung, wenn Sie ihm einen Auftrag erteilen.

Dr. Ullrich Schlichtherle

Senior Associate

Anwalt für Immobilientransaktionen, Miet- und Pachtrecht, Immobilienrecht, Prozessführung, Gesellschaftsrecht

Tel: +49 40 35 52 80-62
Email: u.schlichtherle@heuking.de

Verfasst von

Katharina Meinecke

Katharina Meinecke ist seit 2020 Autorin bei Wunderflats. Sie hat bereits in vielen Ländern gelebt und kennt daher die Bedürfnisse beim möblierten Wohnen auf Zeit aus erster Hand.

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