Die Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Vermietung beim möblierten Wohnen auf Zeit

Zuletzt aktualisiert am 25. Mai 2021, 13:18 Uhr

Wir erklären Ihnen die Unterschiede zwischen der Vermietung als private Vermögensverwaltung und der Vermietung als gewerbliche Tätigkeit beim möblierten Wohnen auf Zeit.

Gerade beim Vermieten auf Zeit gibt es viele Fragen: Kann ich als Privatperson eine Wohnung möbliert zum Zeitwohnen vermieten? Oder ist die Vermietung von möblierten Wohnungen ein Gewerbe, das angemeldet werden muss – und wann genau ist das der Fall? 

Im Folgenden gehen wir auf die Unterschiede zwischen der privaten Vermietung und der Vermietung als gewerbliche Tätigkeit ein und beantworten die folgenden Fragen:

Private Vermögensverwaltung oder gewerbliche Tätigkeit – was ist der Unterschied?

Immobilien in Ihrem Besitz sind sogenanntes unbewegliches Vermögen. Wenn Sie dieses unbewegliche Vermögen vermieten oder verpachten, handelt es sich in der Regel um private Vermögensverwaltung (§14 AO). Denn Sie haben eine Wohnung geerbt oder Sie haben Ihr Vermögen investiert, um eine Wohnung zu kaufen, und erzielen nun durch deren Vermietung einen Ertrag. Dieser Tätigkeit können Sie als Privatperson nachgehen; sie ist an sich noch nicht gewerblich.

Unter bestimmten Umständen ist die Vermietung von Wohnungen jedoch ein Gewerbe. Ein Gewerbe ist jede erlaubte, selbstständige, mit Gewinnerzielungsabsicht betriebene, nach außen erkennbare und auf Dauer angelegte Tätigkeit, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden. Diese Tätigkeit muss zudem über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinausgehen. Was das in Bezug auf die Vermietung von möblierten Wohnungen auf Zeit bedeutet, erklären wir Ihnen im folgenden Abschnitt. 

Wann agiere ich gewerblich, wenn ich vermiete?

Die genaue Abgrenzung zwischen der Vermietung als private Vermögensverwaltung und als gewerbliche Tätigkeit ist nicht immer einfach. Denn hierzu gibt es keine gesetzlichen Rahmenbedingungen, die festlegen, ab wann Vermietende gewerblich auftreten. 

Die Rechtsprechung hierzu ist sehr unterschiedlich und es handelt sich immer um Einzelfallentscheidungen: Beispielsweise ging das Oberlandesgericht Düsseldorf bei der Vermietung eines ganzen Mietshauses von gewerblicher Vermietung aus. Die Amtsgerichte in Berlin-Lichtenberg und Stuttgart kamen hingegen bereits bei der Vermietung einer einzelnen Wohnung zu dem Schluss, dass gewerbliches Handeln vorläge. In einem anderen Fall wollte ein Berliner Vermieter für die Vermietung einer einzelnen Wohnung als Gewerbetreibender eingestuft werden. Der Bundesfinanzhof urteilte jedoch, dass die Vermietung nicht über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung hinausgehe.

Es lässt sich nicht eindeutig sagen, dass zum Beispiel ab einer bestimmten Anzahl vermieteter Wohnungen oder einer bestimmten Höhe der erzielten Einnahmen die Vermietung als gewerblich angesehen wird. Eine feste Angabe, ab wann Vermietende als gewerblich eingestuft werden, ist daher nicht möglich.

Es gibt jedoch einige Anhaltspunkte, die in den Urteilsbegründungen verschiedener Gerichte für die Einstufung von Vermietung als gewerbliche Tätigkeit wiederholt genannt werden.

Dazu zählt insbesondere, dass die Vermietung hotelähnlich betrieben wird:

Von einem Gewerbebetrieb kann auch ausgegangen werden, wenn die Vermietung geschäftsmäßig organisiert ist:

Woher weiß ich, ob ich privat oder gewerblich vermiete?

Über die Einstufung Ihrer Vermietung als private Vermögensverwaltung oder gewerbliche Tätigkeit entscheidet das Finanzamt. Sprechen Sie daher mit Ihrem zuständigen Finanzamt, wenn Sie sich unsicher sind. Sind Sie mit der Einstufung nicht einverstanden, bleibt Ihnen nur der Rechtsweg über ein Gericht, um den Sachverhalt zu klären.

Eindeutig gewerblich handeln Sie, wenn Sie zur Verwaltung Ihrer möblierten Wohnungen ein Unternehmen gründen.  

Welche Unternehmensformen gibt es für die gewerbliche Vermietung möblierter Wohnungen? 

Wenn Sie für die Verwaltung und Vermietung Ihrer möblierten Wohnungen ein Unternehmen gründen möchten, gibt es dafür verschiedene Organisationsformen. Sie können als Einzelunternehmen, als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auftreten. Eine Sonderform bilden die vermögensverwaltende GmbH und GbR, die sich ausschließlich um die Verwaltung von Vermögen kümmern dürfen, das sich im Eigentum des Unternehmens befindet. 

Die verschiedenen Unternehmensformen unterscheiden sich zum einen darin, ob Sie mit Ihrem privaten Vermögen oder mit dem Gesellschaftsvermögen haften. Zum anderen liegt ein wesentlicher Unterschied in der Art der Steuern, die je nach Unternehmensform zu zahlen sind.

Ob die Gründung eines Unternehmens zur Verwaltung Ihrer möblierten Wohnungen für Sie möglich und sinnvoll ist, können Sie am besten im Rahmen einer Steuerberatung klären. 

Was sind die steuerlichen Unterschiede zwischen der Vermietung als Privatperson und als Unternehmen? 

Auf die Erträge aus der Vermietung von Immobilien können verschiedene Steuern anfallen. Je nachdem, ob Sie als Privatperson oder als Unternehmen vermieten, gibt es dabei wichtige steuerliche Unterschiede.

Steuern bei Vermietung als Privatperson

Als privat vermietende Person zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen Einkommensteuer nach Ihrem jeweiligen Steuersatz (§ 2 Abs. 1 Nr. 6, § 21 EStG). Ausgaben, die Sie für die Wohnung haben, beispielsweise für Instandhaltungen, können Sie als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Steuern bei Vermietung als Unternehmen

Wenn Sie als Unternehmen vermieten, unterscheiden sich die Steuern je nach Ihrer Unternehmensform. Einzelunternehmen, GmbH und GbR werden unterschiedlich besteuert. Eine GmbH beziehungsweise GbR, die ausschließlich eigenes Vermögen verwaltet, wird außerdem steuerlich anders behandelt als solche Unternehmen, die auch fremde Immobilien verwalten oder zusätzlich gewerblichen Immobilienhandel betreiben. 

Je nach Organisationsform können Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer, Gewerbesteuer oder Körperschaftsteuer auf die Erträge aus der Vermietung anfallen. 

Umsatzsteuer bei Vermietung unter sechs Monaten

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind in der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Eine Ausnahme gilt nur bei Vermietungen mit einer Mietdauer von unter sechs Monaten. Hier fällt für gewerbliche Vermietende der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 % an. 

Bei Wunderflats kompensieren wir unseren gewerblichen Vermietenden diese anfallende Umsatzsteuer: Bei Vermietungen mit einer Dauer von unter sechs Monaten ziehen wir 7 % von der Gesamtmiete ab und berechnen unsere Service-Gebühr nur auf die verbleibende Summe. 

Diesen Rabatt gewähren wir Ihnen auch, wenn Sie als Kleinunternehmen agieren. Die Einstufung als Kleinunternehmen ist unabhängig von der Organisationsform Ihres Unternehmens und hat allein Auswirkungen auf die Zahlung der Umsatzsteuer. Als Kleinunternehmen sind Sie generell von der Umsatzsteuer befreit. Dafür dürfen Sie im vorangegangenen Kalenderjahr einen Gesamtumsatz von nicht mehr als 22.000 € gemacht haben und im laufenden Kalenderjahr einen Gesamtumsatz von 50.000 € voraussichtlich nicht überschreiten.

Was ändert sich noch, wenn ich gewerblich vermiete? 

Abgesehen von den steuerlichen Bedingungen, gibt es weitere Unterschiede zwischen Vermietung als private Vermögensverwaltung und Vermietung als gewerbliche Tätigkeit.

Gewerbetreibende sind zur Buchführung verpflichtet (§ 238 HGB). Wenn der jährliche Umsatz mehr als 600.000 € beträgt oder ein Jahresgewinn von mehr als 60.000 € erwirtschaftet wurde, besteht eine Bilanzierungspflicht (§ 266 HGB). Wer nicht der Bilanzierungspflicht unterliegt, muss stattdessen eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung vorlegen (§ 4 Abs. 3 EStG).

Wer ein Gewerbe anmeldet, muss außerdem Mitglied in der Industrie- und Handelskammer (IHK) werden. Daraus entstehen regelmäßige Kosten für die Mitgliedsbeiträge. Die Mitgliedschaft hat jedoch auch Vorteile, wie Fortbildungen, Beratungsleistungen und Netzwerkmöglichkeiten.

Ein Unterschied besteht auch, wenn Mieter:innen eine Wohnung von einem Unternehmen anmieten. In diesem Fall haben besteht ein verbraucherrechtliches Widerrufsrecht von 14 Tagen, wenn die Mieter:innen die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrags nicht besichtigt haben und der Mietvertrag online abgeschlossen wurde (§ 355 BGB). Dieses Widerrufsrecht wird auch im Wunderflats Mietvertrag festgehalten, sofern Sie als Unternehmen vermieten. Alle Informationen zum Mietvertrag haben wir hier für Sie zusammengefasst: Mietverträge für Zeitwohnen.

Die gewerbliche Wohnungsvermietung hat schließlich auch Auswirkungen auf Immobilienverkäufe. Bei privater Veräußerung sind Wohnungen immer von der sogenannten Spekulationssteuer befreit, wenn sie sich vor dem Verkauf mindestens zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden haben. Wenn sich Immobilien im Besitz einer GmbH befinden (ausgenommen vermögensverwaltende GmbH), gilt deren Veräußerung hingegen als gewerblich. Gewerbliche Veräußerung ist immer steuerpflichtig. Dafür können Sie eventuellen Verlust steuerlich geltend machen.

Privat oder gewerblich vermieten – was ist für mich besser?

Hier fassen wir für Sie noch einmal die wesentlichen Unterschiede zwischen der Vermietung als private Vermögensverwaltung und als gewerbliche Tätigkeit zusammen:

Tabelle, die die Vor- und Nachteile für private und gewerbliche Vermieter:innen aufzeigt

Ob Vermietende privat oder gewerblich agieren, hat vor allem steuerliche Auswirkungen. Sprechen Sie daher mit Ihrem Finanzamt, wie Sie eingestuft werden.

Ob die private oder gewerbliche Vermietung für Sie passender ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab – beispielsweise von der Anzahl der Wohnungen, die Sie vermieten, oder dem Jahresumsatz, den Sie damit generieren. Wir empfehlen, eine Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, um zu klären, ob sich die Gründung eines Unternehmens zur Verwaltung Ihrer möblierten Wohnungen für Sie lohnt. 

In welchen Fällen kann ich über Wunderflats vermieten?

Unabhängig davon, ob Sie bei der Vermietung Ihrer Wohnungen privat oder gewerblich agieren – bei Wunderflats sind Sie gut aufgehoben! Wir bieten Ihnen eine Plattform für die Vermietung Ihrer möblierten Wohnungen auf Zeit. Wenn Sie eine einzelne Wohnung vermieten, eine Vielzahl von Wohnungen anbieten oder ein Serviced Apartmenthaus betreiben, wenn Sie nur einmalig Ihre eigene Wohnung untervermieten möchten oder wenn Sie an einer langfristigen Kooperation interessiert sind: Als Wunderflats-Vermieter:in, ob privat oder gewerblich, profitieren Sie von unseren umfangreichen Vermietungsservices. Wir vermitteln Ihnen verifizierte Mieter:innen, stellen bei Bedarf unseren geprüften Mietvertrag zur Verfügung und sorgen kostenlos für professionelle Fotos von Ihrer Wohnung.

Vermieten Sie jetzt mit Wunderflats! 

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Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an eine Anwaltskanzlei. Mit über 400 Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren an acht Standorten in Deutschland kann Ihnen die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek schnell weiterhelfen. Kontaktieren Sie Herrn Dr. Marcus Georg Tischler, unseren Wunderflats Ansprechpartner vor Ort. Er verbindet Sie mit dem:der passenden Expert:in der Sozietät, der:die sich um Ihr individuelles Anliegen kümmert, wenn Sie einen Auftrag erteilen.

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Verfasst von

Katharina Meinecke

Katharina Meinecke ist seit 2020 Autorin bei Wunderflats. Sie hat bereits in vielen Ländern gelebt und kennt daher die Bedürfnisse beim möblierten Wohnen auf Zeit aus erster Hand.

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