Möbliert vermieten auf Zeit: Alles, was Sie zur rechtlichen Lage wissen müssen

Die rechtliche Lage des Vermietens ist komplex geworden. Erst am 01.01.2019 traten neueste Änderungen des Mietrechts in Kraft. Viele Vermieter fragen sich: Ist möbliertes Vermieten auf Zeit überhaupt noch erlaubt? Die Antwort lautet: Eindeutig ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Möblierte Vermietung auf Zeit, bei der es sich um Wohnen und nicht touristische Beherbergung handelt, ist legal.

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit wichtig sind, haben wir im Folgenden für Sie zusammengestellt.

Bitte beachten Sie: Die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch wird im Folgenden der Einfachheit halber als Zeitwohnen bezeichnet. Dies ist nicht zu verwechseln mit der Gesetzgebung im Zusammenhang mit Zeitmietverträgen (Befristung gemäß 575 BGB).

• Mietpreisbremse
• Zweckentfremdung
• Mietverträge für Zeitwohnen
• Untervermietung
• Meldegesetz
• Nebenkosten-/Heizkostenverordnung
• Energieausweis
• Gewerberecht

Mietpreisbremse

Grundlagen zur Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 eingeführt und nun in einer Gesetzesänderung zum 01.01.2019 verschärft. Sie räumt den Bundesländern die Möglichkeit ein, die Höhe der verlangten Miete bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen zu begrenzen: auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. 

Die Mietpreisbremse gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird, entscheiden die einzelnen Bundesländer anhand von folgenden vier Indikatoren für einen Zeitraum von fünf Jahren: Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung.

Mietpreisbremse für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen, sofern sie unbefristet vermietet werden. Sobald Sie Ihre Wohnung zum vorübergehenden Gebrauch vermieten, ändert sich die Gesetzeslage: Mieterschutzvorschriften, die die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn begrenzen, gelten nicht mehr (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 

Für Sie als Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit gilt die Mietpreisbremse also nicht. Um Ihre Kosten der Möblierung zu decken, können Sie einen Möblierungszuschlag für die Miete ermitteln.

Ein angemessener Möblierungszuschlag sollte den aktuellen Wert der Möbel für die Mieter wiederspiegeln. Daher orientieren sich die beiden gängigsten Berechnungsmethoden für den Möblierungszuschlag an Alter und Ursprungswert der Möbel. Genauere Informationen dazu finden Sie in unserem Artikel “Den Möblierungszuschlag berechnen: Das Hamburger und Berliner Modell für Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit erklärt”. Anhand von Erfahrungswerten aus bisherigen Wunderflats-Buchungen sowie von internen und externen Daten zu Mietpreisen geben wir Ihnen außerdem gerne einen Überblick über die Mietpreise von möblierten Wohnungen. 

Zweckentfremdung

Grundlagen zur Zweckentfremdung

Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum statt zum Wohnen zweckfremd genutzt wird, etwa durch Vermietung als Ferienwohnung oder zur gewerblichen Zimmervermietung. Ein entscheidendes Signal dafür, dass keine Zweckentfremdung vorliegt, ist also der Aufenthaltsgrund des Mieters: Verlegt der Mieter seinen Lebensmittelpunkt vorübergehend an einen anderen Ort – zum Beispiel aus beruflichen Gründen – dann wird der Wohnraum zum Wohnen und nicht zur Beherbergung genutzt. 

Zusätzlich schreiben Kommunen häufig in eigenen Verordnungen und Regelungen eine Mindestmietdauer vor. Ist diese eingehalten, wird der Aufenthalt als rechtmäßiges Wohnen und nicht als zweckfremde Nutzung von Wohnraum eingestuft. Generell lässt sich für kommunale Vorgaben zusammenfassen: Die Mietdauer darf nicht nach Tagen oder Wochen bemessen sein und sollte demnach über einem Monat liegen. Wir bei Wunderflats empfehlen allen Vermietern von Zeitwohnen, sich an die jeweiligen kommunalen Vorgaben zu halten. In unserem Artikel Ein Überblick zur Wohnraumzweckentfremdung bei möbliertem Wohnen auf Zeit haben wir die allgemeinen Regelungen zur Zweckentfremdung in Bezug auf möbliertes Wohnen auf Zeit sowie die speziellen Regelungen in Ihrer Stadt für Sie zusammengestellt.

Zweckentfremdung für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Wunderflats unterstützt Sie als Vermieter dabei, die Regeln des Zweckentfremdungsverbots einzuhalten. Denn das Angebot von Wunderflats betrifft ausschließlich die Nutzung von Wohnraum zum Wohnen und nicht zur Beherbergung von Feriengästen. 

Um nicht in die Wohnraum-Zweckentfremdung zu fallen, sollten Sie folgende Regelungen bei der Vermietung auf Zeit beachten: 

• Setzen Sie eine Mindestmietdauer für Ihre Wohnung an, die den Vorgaben Ihrer Kommune entspricht: Je nach Stadt und Region erhalten Sie konkrete Informationen zu den Vorgaben beim Wohnungsamt, Bauamt, Bauaufsichtsamt, Bezirksamt, dem Amt für Wohnen oder dem Amt für Wohnungswesen. Die Regelungen in ausgewählten deutschen Städten haben wir hier für Sie zusammengefasst. Wir beraten Sie gerne, falls Sie bei der Erstellung Ihres Inserats bei Wunderflats unsicher sein sollten, welche Mindestmietdauer für Ihre Kommune gilt. 
• Prüfen Sie den Aufenthaltsgrund des Mieters: Dieser sollte eindeutig belegen, dass er seinen Lebensmittelpunkt für begrenzte Zeit an den Standort Ihrer Wohnung verlegt. Da der Aufenthaltsgrund auch im Mietvertrag festgehalten werden muss, vermieten Sie den Wohnraum so nachweislich zum Wohnen und nicht zur Beherbergung oder für gewerbliche Zwecke. Auch hier erhalten Sie Unterstützung von Wunderflats: Bereits beim Absenden einer Buchungsanfrage bitten wir den potentiellen Mieter um Angaben zu seinem Aufenthaltsgrund. Rechtzeitig vor Vertragsabschluss verifizieren wir diese Angaben – zum Beispiel durch Unterlagen zum zukünftigen Arbeitsverhältnis des Mieters.

Interessant für Wohnungseigentümer aus Berlin, Hamburg und München: Die Bezirksämter wenden sich gelegentlich an Vermieter, um eine mögliche Zweckentfremdung ihrer Wohnung bei Vermietung auf Zeit zu hinterfragen. Häufig, weil touristische Beherbergung und Wohnen auf Zeit verwechselt werden. Bisher lag jedoch in keinem Fall der Vermietung über Wunderflats eine Zweckentfremdung vor. 

Mietverträge für Zeitwohnen

Grundlagen zu Mietverträgen für Zeitwohnen

Mietverträge für Zeitwohnen werden ausgestellt, wenn Wohnraum aufgrund eines konkreten Aufenthaltsgrunds für eine kurzfristige, überschaubare Vertragsdauer vermietet wird. Der von Mieter und Vermieter zu unterzeichnende Mietvertrag muss sowohl das Vertragsende als auch die besonderen Umstände des Aufenthaltes beinhalten.

Mietverträge für Zeitwohnen für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Alle Mietverhältnisse, die Sie über Wunderflats schließen, sind zum vorübergehenden Gebrauch bestimmt – denn Wunderflats bringt Mieter und Vermieter von Zeitwohnen zusammen. 

Sobald Ihr durch Wunderflats verifiziertes Wohnungsinserat online gestellt ist, erhalten Sie die rechtlich geprüfte Vorlage eines Mietvertrages für Zeitwohnen. Diesen Mietvertrag können Sie für alle Vermietungen mit Wunderflats nutzen. 

Mietverhältnisse, die von vornherein länger als ein Jahr dauern sollen, fallen im Allgemeinen nicht mehr unter Mietverträge für Zeitwohnen. Die durchschnittliche Dauer einer Vermietung über Wunderflats beträgt 4,3 Monate. 

Können Mietverträge für Zeitwohnen gekündigt werden?

Mietverträge für Zeitwohnen werden auf bestimmte Zeit geschlossen und enden automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Sie können nur außerordentlich gekündigt werden. 

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind solche, auf die der Vermieter direkten Einfluss hat. Dazu gehören z.B.:

• Die Nichtgewährung des Gebrauchs (kein Zugang oder kein rechtzeitiger Zugang), sowie
• Erhebliche Gesundheitsgefährdung (Schimmel, Heizung funktioniert nicht dauerhaft während der Heizperiode etc.).

Wenn Ihr Mieter aufgrund veränderter Lebensumstände (z.B. Projekt endet frühzeitig) ausziehen möchte, unterstützen die Experten von Wunderflats Sie gerne dabei einen Aufhebungsvertrag zu erstellen und einen passenden Anschlussmieter zu finden.

Können befristete Mietverträge verlängert werden?

Bei einer Verlängerung von Mietverträgen zum vorübergehenden Gebrauch muss das Ende der erweiterten Mietzeit absehbar sein. Auch hier müssen Sie den Grund für die Verlängerung im Vertrag angeben, denn sonst gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Gesamtmietdauer von einem Jahr sollte durch die Verlängerung nicht überschritten werden – ansonsten könnte das Mietverhältnis sich in eines auf unbestimmte Zeit wandeln. 

Über 30% der Wunderflats-Mieter möchten ihren Vertrag nach Ablauf des ursprünglichen Aufenthalts verlängern. Ob ein Verlängerungswunsch bei Ihrem Mieter besteht und Sie mit einer Verlängerung einverstanden sind, fragen wir rechtzeitig im Voraus ab. So kann Wunderflats Ihnen entweder bei der Erstellung des neuen Vertrags unterstützend zur Seite stehen, oder bereits mit genügend Vorlauf einen Anschlussmieter für Sie suchen. In beiden Fällen vermeiden Sie Leerstand Ihrer Wohnung. 

Gibt es beim Abschluss von Mietverträgen für Zeitwohnen ein Widerrufsrecht?

Das Widerrufsrecht des § 355 BGB gilt, wenn Sie gewerblich vermieten und der Mieter eine natürliche Person ist (also kein Unternehmen). Bei der privaten Vermietung findet das Widerrufsrecht keine Anwendung. 

Ein Widerrufsrecht des Mieters besteht bei Vermietungen dann, wenn zum Beispiel die Wohnung vorher nicht besichtigt wurde (§ 312 Abs. 4 BGB) oder wenn Sie den Mieter außerhalb Ihrer eigenen Geschäftsräume – etwa an der Wohnungstür oder gelegentlich bei einer Wohnungsbesichtigung – zur Zustimmung veranlassen (§ 312 b BGB). Sind die Rahmenbedingungen für das Widerrufsrecht erfüllt, ist ein Widerruf bis 14 Tage nach Vertragsschluss gültig, sofern Sie den Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses über seine Rechte aufgeklärt haben. Haben Sie dies nicht, so verlängert sich das Widerrufsrecht des Mieters auf ein Jahr und 14 Tage. 

In seltenen Fällen ändern sich die Pläne eines Mieters nach Vertragsabschluss, sodass er doch nicht einziehen kann oder möchte. Mit beidseitiger Unterzeichnung des Mietvertrages für Zeitwohnen sind Sie als Vermieter auf der sicheren Seite und können rechtlich auf Zahlung der Miete bestehen. Wir bei Wunderflats helfen Ihnen jedoch gerne bei einer einfacheren, alternativen Lösung: Wir suchen kurzfristig und aktiv einen Anschlussmieter für Sie und unterstützen Sie dabei, einen Aufhebungsvertrag mit Ihrem abgesprungenen Mieter zu vereinbaren. Das ist eine Win-Win-Situation: Sie verhindern ohne Aufwand Leerstand und Sie helfen Ihrem ursprünglichen Mieter dabei, eine zusätzliche finanzielle Belastung zu vermeiden.  

Untervermietung

Grundlagen zur Untervermietung

Die Möglichkeit der Untervermietung ist gesetzlich in den §§ 540, 553 BGB geregelt und bedarf grundsätzlich der Zustimmung vom Vermieter/Eigentümer. Das bedeutet, ein Mieter muss die Erlaubnis seines Vermieters einholen, um die Wohnung an einen Untermieter vermieten zu dürfen. Diese Vereinbarung sollte immer schriftlich erfolgen und kann auch bereits Bestandteil des Hauptmietvertrags sein. 

Diese und andere gesetzliche Regelungen, die es für eine erfolgreiche Untervermietung zu beachten gibt, haben wir hier für Sie zusammengestellt: Untervermietung – Darauf sollten Sie achten.

Untervermietung für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Der Wunderflats Standard-Mietvertrag erlaubt keine Untervermietung. Ihre Mieter dürfen Ihre Wohnung also nicht an Dritte weitervermieten – ansonsten können Sie ihnen eine fristlose außerordentliche Kündigung aussprechen. 

Meldegesetz

Grundlagen zum Meldegesetz

Damit sich der Mieter auf Zeit bei der Meldebehörde anmelden kann, benötigt er von Ihnen als Vermieter eine Wohnungsgeberbestätigung. Aus der Bestätigung müssen hervorgehen: das Einzugs- und Auszugsdatum, Name und Anschrift des Wohnungsgebers, Anschrift der Wohnung auf Zeit und Name der meldepflichtigen Person. 

Meldegesetz für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Auch wenn der Aufenthalt Ihres Mieters nur wenige Monate beträgt, möchten wir Sie dazu ermutigen, Ihrem Mieter in jedem Fall eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Besonders ausländische Mieter sind auf die Anmeldung angewiesen, um beispielsweise eine Steueridentifikationsnummer zu erhalten und ein Konto zu eröffnen. Ebenfalls erst nach Erhalt einer Steueridentifikationsnummer wird Ihr Mieter seiner richtigen Steuerklasse zugeteilt und muss nicht mehr den höchsten Steuersatz auf sein Einkommen zahlen. 

Ausführliche Informationen zur Wohnungsgeberbestätigung finden Sie in unserem Artikel Die Wohnungsgeberbestätigung beim möblierten Wohnen auf Zeit.

Nebenkostenabrechnung/ Heizkostenverordnung

Grundlagen zur Nebenkostenabrechnung/Heizkostenverordnung

Üblicherweise wird in Mietverträgen festgelegt, dass die Nebenkosten von den Mietern getragen werden. Ob die Abrechnung der Nebenkosten dabei verbrauchsgenau oder als Pauschale erfolgt, vereinbaren Mieter und Vermieter bei Abschluss des Vertrags. 

Die Heiz- und Warmwasserkosten sind gemäß der Heizkostenverordnung (HeizKV) zum Großteil nach Verbrauch abzurechnen. Es gibt nur wenige Ausnahmen, die zu einer pauschalen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten berechtigen – dazu gehört auch die Vermietung von Wohnraum für Zeitwohnen. 

Nebenkostenabrechnung/ Heizkostenverordnung für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Die Wunderflats Standard-Mietverträge für möblierte Vermietung auf Zeit weisen Inklusivmieten aus. Sowohl die Nebenkosten, als auch die Heiz- und Warmwasserkosten werden demnach pauschal abgerechnet. Gerne geben wir Ihnen einen Überblick über Preise auf dem Mietmarkt für möbliertes Wohnen, sobald Sie Ihr Inserat bei Wunderflats erstellen. 

Anders als bei einer verbrauchsgenauen Abrechnung müssen Sie als Vermieter bei einer Inklusivmiete zum Ende des Abrechnungszeitraumes keine Nebenkostenabrechnung erstellen, um zu überprüfen, ob sich die Zahlungen des Mieters mit dessen Verbrauch decken. So werden bei einer pauschalen Abrechnung rückwirkend auch keine Ausgleichszahlungen von Mieter oder Vermieter getätigt. 

Unsere Empfehlung für Sie: Obwohl eine gesonderte Neben- oder Betriebskostenabrechnung nicht erfolgt, empfehlen wir Ihnen bei Wohnungsübergaben die Zählerstände abzulesen. So können Sie nachvollziehen, in welchem Zeitraum die etwaigen Mehrkosten entstanden sind. Laden Sie hier unser Formular für das Übergabeprotokoll herunter.

Laut der Erfahrungen unserer Wunderflats-Vermieter gleichen sich die Kosten des unterschiedlichen Verbraucherverhaltens über mehrere Mieter gut aus. Sollten Sie dennoch bemerken, dass die angesetzte Pauschale Ihre Kosten nicht deckt, können Sie die Pauschale für zukünftige Vermietungen entsprechend anheben.

Wenn Sie einen erheblich höheren Verbrauch bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten wie Strom oder Heizung feststellen, können Sie also unter Umständen einen angemessenen Betrag der Kaution bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung einbehalten. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel Die Mietkaution – Alles, was Sie zur Mietsicherheit beim möblierten Wohnen auf Zeit wissen müssen.

Energieausweis

Grundlagen zum Energieausweis

Mit der Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2014) von 2014 wurde der Energieausweis für alle Wohnraumeigentümer Pflicht. Der Energieausweis muss bei einer Wohnungsbesichtigung sichtbar als Original oder als Kopie ausgelegt sein (§ 16 Abs. 2 EnEV). Findet keine Besichtigung statt, muss den Mietern spätestens bei Einzug eine Kopie des Ausweises übergeben werden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Obwohl Mieter dies in der Praxis oft nicht einfordern, kann ein Verstoß als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 15.000 € belegt werden. 

Energieausweis für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Als Eigentümer einer Wohnung brauchen Sie sich nur an Ihre Hausverwaltung zu wenden: Dort muss der Energieausweis für das Gebäude hinterlegt sein. Energiepässe für einzelne Wohnungen gibt es nicht. 

Als Eigentümer eines Einfamilienhauses können Sie sich ganz einfach einen Energieausweis ausstellen lassen. Wenden Sie sich dazu an die Architekten-, Ingenieur-, Handwerkskammer oder die Energieberatung Ihrer örtlichen Verbraucherzentrale. Weitere Informationen finden Sie auch bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). 

Wenn Sie Ihr Inserat bei Wunderflats erstellen, müssen Sie angeben, ob Sie einen Energieausweis für Ihre Wohnung vorliegen haben, ob Sie den Ausweis aktuell beantragen oder ob Ihr Gebäude nicht unter die Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2014) fällt. Vermieten können Sie Ihre Wohnung über Wunderflats in jedem Fall. 

Gewerberecht

Grundlagen zum Gewerberecht

Rechtlich wird unterschieden zwischen der “Vermietung als Vermögensverwaltung” (privat) und “Vermietung als Gewerbebetrieb” (gewerblich). 

Wenn Sie als Privatperson Wohnungen vermieten handelt es sich in der Regel um private Vermögensverwaltung (§ 14 Satz 3 AO), die nicht unter das Gewerberecht fällt. Entgegen vieler Mutmaßungen gilt das auch, wenn Sie mehrere Mietobjekte und einen hohen Verwaltungsaufwand durch viele Mieter haben. 

Ein Anzeichen dafür, dass Ihre Vermietung als wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb angesehen wird, ist Ihre Erzielung von Einnahmen durch Vermietungen, die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgehen (§ 14 Satz 1 AO). Eine fest definierte Grenze gibt es jedoch nicht. 

Ist Ihre Überlassung von Wohnräumen an Mieter hotel-/pensionsähnlich organisiert – zum Beispiel durch die Bereitstellung von Sonderleistungen wie einer permanent besetzten Rezeption – wird ebenfalls eine gewerbliche Tätigkeit angenommen. In diesem Fall überwiegt die einheitliche gewerbliche Organisation rechtlich die reine Vermögensnutzung. 

Gewerberecht für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit: Was müssen Sie beachten?

Sobald Sie gewerblich vermieten, müssen Sie ein Gewerbe anmelden. Die Kosten und erforderlichen Unterlagen können Sie auf der Internetseite Ihres zuständigen Gewerbeamtes einsehen. Als gewerblicher Vermieter unterliegen Sie automatisch den Bestimmungen des Gewerberechts. Dies geht mit Pflichten – wie zum Beispiel der Notwendigkeit einer Buchführung – einher. 

Bei der gewerblichen Vermietung kann für Sie Gewerbesteuer anfallen. Diese müssen Sie abführen, wenn Ihr Gewinn den Freibetrag übersteigt: bei natürlichen Personen sowie bei Personengesellschaften liegt dieser bei 24.500 €, bei Unternehmen bei 5.000 € pro Jahr (§ 11 GewStG). 

Die Grenzen zwischen privater und gewerblicher Vermietung können fließend sein. Häufig kommt es auf den Einzelfall an. Daher empfehlen wir grundsätzlich: Besprechen Sie sich mit Ihrem Steuerberater oder mit Ihrem Gewerbe- oder Finanzamt und lassen Sie sich zu Ihrer individuellen Lage beraten.

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an eine Anwaltskanzlei. Mit über 400 Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren an acht Standorten in Deutschland kann Ihnen die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek schnell weiterhelfen. Kontaktieren Sie Herrn Dr. Marcus Georg Tischler, unseren Wunderflats Ansprechpartner vor Ort. Er verbindet Sie mit dem:der passenden Expert:in der Sozietät, der:die sich um Ihr individuelles Anliegen kümmert, wenn Sie einen Auftrag erteilen.

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