Der Berliner Mietendeckel und was es damit auf sich hat

Zuletzt aktualisiert am 20. September 2019, 14:45 Uhr

[Update] Alles über das geplante Berliner Mietengesetz und was Sie als Vermieter einer möblierten Wohnung beachten müssen.

[Update] Sicher haben Sie schon davon gehört: in den letzten Wochen wurde im Bundesland Berlin viel über den geplanten Mietendeckel für Berlin gesprochen und kontrovers diskutiert. Was Sie als Vermieter, besonders als Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit, beachten müssen – dem gehen wir hier auf den Grund. 

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 20.09.2019 aktualisiert, damit Sie immer auf dem neuesten Stand sind.  

Grundlagen zum Berliner Mietendeckel

Was genau ist der Mietendeckel?

Der Mietendeckel ist ein vom Berliner Senat geplantes Mietengesetz, welches von Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher aus der Partei Die Linke maßgeblich vorangetrieben wird.

Der Vorschlag ist ein Versuch, den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zu regeln und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Er soll die Erhöhung von Mieten über einen Zeitraum von 5 Jahren verhindern und sieht zusätzlich Mietobergrenzen für bestehende sowie neue Mietverhältnisse zwischen 3,92 und 9,80 €/m2 je nach erstmaliger Bezugsfertigkeit und Ausstattung der Wohnung vor. Damit orientieren sich die Obergrenzen an dem Mietspiegel von 2013. Das Gesetz soll für alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin gelten, die bis 2013 gebaut wurden. Ausgenommen sind lediglich Sozialwohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnheime, Wohnraum privater Träger der Wohlfahrtpflege, sowie Neubauwohnungen, welche ab dem 01. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden. 

Das Gesetz soll voraussichtlich am 11. Januar 2020 in Kraft treten und rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 gelten.

Wie wahrscheinlich ist es, dass der Mietendeckel umgesetzt wird?

Ob das Gesetz tatsächlich beschlossen wird, ist noch nicht sicher. Seit dem 02.09.2019 liegt der offizielle Referentenentwurf der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vor. Nach Mitwirkung der SPD und der Grünen enthält der Referentenentwurf eine gelockerte Version der Eckpunkte, die ursprünglich von der Linken vorgeschlagen wurden. In den Verbänden wurde der Entwurf bereits diskutiert: Von 21 Verbänden äußerten sich lediglich 5 positiv, wenn auch trotzdem kritisch hinsichtlich der Durchführbarkeit des Gesetzes. Nun wird der Entwurf weiter im Senat und dem Abgeordnetenhaus diskutiert.  

Der Mietendeckel ist sehr umstritten. So haben bereits mehrere kritische Stimmen die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzentwurfs angezweifelt – unter anderem der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages und Hans-Jürgen Papier, ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichts. Nicht nur, weil Gesetze, die das Mietrecht betreffen, auf Bundesebene beschlossen werden und Berlin somit ganz einfach die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Sondern auch, weil der Mietendeckel als unverhältnismäßiger Eingriff in das Eigentumsgrundrecht eingestuft werden kann. Denn Wohnungen, die zu einem deutlich geringeren Preis vermietet werden können, verlieren an Wert und können nur noch zu einem geringeren Preis verkauft werden. 

Auch die Auswirkungen des Mietendeckels sind unklar: Es gibt Stimmen, unter anderem aus der CDU und den Wohnungsbaugenossenschaften, die davor warnen, dass ein Mietendeckel keinen Wohnraum schaffen, sondern, im Gegenteil, zu Wohnraumknappheit führen könnte. Einerseits werden Gelder für Neubauten fehlen, da die landeseigenen Gesellschaften weniger Mieteinnahmen haben. Andererseits werden die Anreize für Investitionen in Neubau fehlen: stark begrenzte Mietpreise können die Baukosten nicht mehr decken und es herrscht große Planungsunsicherheit. Wie es nach den potentiellen 5 Jahren Mietendeckel weitergeht ist bisher noch unklar. Sowohl die FDP als auch die CDU kündigen Klagen vor dem Verfassungsgericht an, sollte der Mietendeckel beschlossen werden. 

Auch die Grünen hatten sich im Vorfeld kritisch geäußert. Zwar möchten sie verhindern, dass die Mieten in Berlin zu stark steigen – sie sprechen sich jedoch dafür aus, einen rechtssicheren und umsetzbaren Weg zu finden.

Wie geht es mit dem Mietendeckel weiter?

Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf möbliertes Wohnen auf Zeit

An welchem Mietpreis orientiert sich der Berliner Mietendeckel?

Der aktuelle Vorschlag soll die Nettokaltmiete zuzüglich des Möblierungszuschlags deckeln. Für möbliertes Vermieten bedeutet das: Ihre Nettokaltmiete zuzüglich des Möblierungszuschlags wird auf den Stand vom 18. Juni 2019 für 5 Jahre eingefroren und darf gleichzeitig eine festgelegte Mietobergrenze nicht überschreiten. Das gilt auch für Staffel- oder Indexmieten. Liegt Ihre eingefrorene Miete unter der Mietobergrenze dürfen Sie sie um 1,3 Prozent jährlich erhöhen, bis Sie die Obergrenze erreicht.

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung

Mietpreisobergrenze pro m2

Bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad

6,45 €

Bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,00 €

Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad

3,92 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad

6,27 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,22 €

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,59 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad

6,08 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,62 €

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad

5,95 €

1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad

6,04 €

1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad

8,13 €

2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

9,80 €

Unter bestimmten Umständen können Zuschläge zu den Obergrenzen verlangt werden: So erhöht sich die Mietobergrenze bei Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen um einen Zuschlag von 10% und bei Wohnungen, die innerhalb der letzten 15 Jahre modernisiert wurden, um maximal 1,40 €/m2. Bei Modernisierungen nach Inkrafttreten des Mietendeckels erhöht sich die Obergrenze um 1 €/m2

Sollte Ihre Miete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Mietendeckels die festgesetzte  Obergrenze überschreiten, kann Ihr Mieter bei dem zuständigen Bezirksamt eine Absenkung Ihrer Miete auf die Obergrenze verlangen. Das ist allerdings nur dann zulässig, wenn Ihr Mieter bereits mehr als 30% des Haushaltseinkommens des Mieterhaushaltes für die Nettokaltmiete aufwendet und eine Übersteigung der Mietobergrenze im Vorhinein nicht genehmigt wurde oder zu genehmigen wäre (z.B. aufgrund von Modernisierung). Bei der Berechnung der Mietbelastung wird ausschließlich der Teil der Miete berücksichtigt, der laut Wohnraumgesetz auf die für den Mieter angemessene Wohnfläche entfällt. Die etwaige Absenkung soll ab dem Tag der Antragstellung wirksam werden.

Darf ich meine Miete wirklich gar nicht mehr erhöhen?

Grundsätzlich gilt: Durch das geplante Berliner Mietengesetz dürfen Sie nach dessen Inkrafttreten für 5 Jahre keine Miete verlangen, die oberhalb der Mietpreisgrenze liegt. Das betrifft sowohl Ihr bestehendes Mietverhältnis, als auch den Fall einer Neuvermietung.

Um den Mietendeckel “atmen” zu lassen, hat sich die Koalition auf zwei Besonderheiten verständigt:

Was mache ich, wenn ich finanziell auf eine Mieterhöhung angewiesen bin?

Sollte die eingefrorene Miete auf Dauer zu Verlusten für Sie oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen, können Sie bei Ihrem zuständigen Bezirksamt als Härtefall eingestuft werden und einen Antrag auf Mieterhöhung stellen.

Was passiert, wenn ich meine Miete trotzdem erhöhe?

Mieter sind dazu berechtigt, einen Verdacht auf Verstoß ihres Vermieters gegen das Mietengesetz beim Bezirksamt oder bei der IBB anzuzeigen. Sollte eine Überprüfung ergeben, dass die Miete tatsächlich erhöht wurde oder über der Obergrenze liegt, wird sie auf die zulässige Miete gesenkt. 

Ein Verstoß gegen den Mietendeckel wird als Ordnungswidrigkeit angesehen und kann mit einer Geldbuße von bis zu 500.000€ belegt werden.

 

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Anwalt. Herr Dr. Ullrich Schlichtherle von der Sozietät steht Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.

Dr. Ullrich Schlichtherle

Senior Associate

Anwalt für Immobilientransaktionen, Miet- und Pachtrecht, Immobilienrecht, Prozessführung, Gesellschaftsrecht

Tel: +49 40 35 52 80-62
Email: u.schlichtherle@heuking.de

Verfasst von

Marilena Himmelreich

Marilena Himmelreich ist Wahlberlinerin und als Communications Managerin bei Wunderflats tätig. Seit Februar 2017 gehört sie zum Team und beschäftigt sich intensiv mit Themen rund um möbliertes Wohnen auf Zeit.

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