Der Berliner Mietendeckel und was es damit auf sich hat

Zuletzt aktualisiert am 26. November 2020, 12:41 Uhr

[Update 25.11.2020] Alles über das Berliner Mietengesetz und was Sie als Vermieter einer möblierten Wohnung beachten müssen.

[Update 25.11.2020] Seit Sonntag, den 23. Februar 2020 ist das vom Berliner Abgeordnetenhaus mit einer rot-rot-grünen Mehrheit beschlossene MietenWoG Bln (das sogenannte Berliner Mietendeckelgesetz) in Kraft. Aktuell wird die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes vom Bundesverfassungsgericht geprüft. Bis zu einem finalen Urteil ist der Mietendeckel geltendes Recht in Berlin und deckelt Ihre Nettokaltmiete, einschließlich aller Zuschläge.

Wir zeigen Ihnen, was Sie als Vermieter, insbesondere als Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit, beachten müssen und wie es konkret mit dem Mietendeckel weitergeht.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 25.11.2020 aktualisiert, damit Sie immer auf dem neuesten Stand sind.

Grundlagen zum Berliner Mietendeckel

Was genau ist der Mietendeckel?

Der Mietendeckel ist ein vom Berliner Senat durchgesetztes Mietengesetz, welches von Berlins ehemaliger Bausenatorin Katrin Lompscher aus der Partei Die Linke maßgeblich vorangetrieben wurde.

Das Gesetz ist ein Versuch, den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zu regeln und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Es verhindert die Erhöhung von Mieten über den Mietpreis vom 18. Juni 2019 für einen Zeitraum von 5 Jahren. Zusätzlich sieht der Mietendeckel Mietobergrenzen für bestehende sowie neue Mietverhältnisse zwischen 3,92 und 9,80 €/m2 je nach erstmaliger Bezugsfertigkeit und Ausstattung der Wohnung vor. Damit orientieren sich die Obergrenzen an dem Mietspiegel von 2013. Das Gesetz gilt für alle Mietwohnungen in Berlin, die bis 2013 gebaut wurden. Ausgenommen sind lediglich Sozialwohnungen, Wohnheime, Wohnraum privater Träger der Wohlfahrtpflege, sowie Neubauwohnungen, welche ab dem 01. Januar 2014 erstmals bezugsfertig oder durch erheblichen Umbauaufwand wieder bewohnbar gemacht wurden.

Was sind die Auswirkungen des Mietendeckels?

Über die potentiellen Auswirkungen des Mietendeckels kann bisher nur spekuliert werden. Viele Stimmen, unter anderem aus der CDU und den Wohnungsbaugenossenschaften, sind sich jedoch sicher, dass ein Mietendeckel nicht wie gewünscht bezahlbaren Wohnraum schaffen, sondern im Gegenteil, zu Wohnraumknappheit führen könnte. Einerseits werden Gelder für Neubauten fehlen, da die landeseigenen Gesellschaften weniger Mieteinnahmen haben. Andererseits werden die Anreize für Investitionen in Neubau gesenkt: stark begrenzte Mietpreise können die Baukosten nicht mehr decken und es herrscht große Planungsunsicherheit. Wie es nach den potentiellen 5 Jahren Mietendeckel weitergeht ist bisher noch völlig unklar.

Ist der Mietendeckel überhaupt verfassungskonform?

Am 12. März 2020 erachtete das Landgericht Berlin den Mietendeckel im Rahmen der Klage eines Berliner Vermieters auf Mieterhöhung als verfassungswidrig. Der Grund dafür: Das Land Berlin habe keine Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht betreffende Gesetze. Eine andere Kammer des Landgerichts Berlin kam Ende Juli 2020 zu dem Ergebnis, dass der Berliner Mietendeckel zwar grundsätzlich verfassungskonform sein könnte, ein rückwirkendes Inkrafttreten des Mietenstopps ab dem 18. Juni 2019 aber nicht möglich sei. Sollte dieses Urteil rechtskräftig werden, gelten die festgelegten Mietobergrenzen erst ab Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes am 23. Februar 2020. In nächster Instanz wird nun das Bundesverfassungsgericht den Fall prüfen.

Bereits seit Beginn der Ausarbeitung des Mietendeckelgesetzes gibt es viele kritische Stimmen, die die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes anzweifeln – unter anderem der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages und Hans-Jürgen Papier, ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichts.

Die Gutachten führen folgende Hintergründe für ihre Einschätzung an:

Am 06. Mai reichten die Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP mit genügend Stimmen von Bundestagsabgeordneten eine Verfassungsklage beim Bundesverfassungsgericht ein. Am 25. Mai bewirkten die CDU- und FDP-Fraktionen des Berliner Abgeordnetenhauses nun zusätzlich eine Normenkontrollklage vor dem Verfassungsgerichtshof in Berlin. Maßgeblich verantwortlich für die Verfassung der Klageschrift war dabei Foroud Shirvani, Professor für Öffentliches Recht an der Universität Bonn. Ende Oktober wurde das Verfahren vom Verfassungsgerichtshof in Berlin jedoch ausgesetzt – mit der Begründung, dass zunächst das Urteil des Bundesverfassungsgerichts abgewartet werden solle, um eine vorweggenommene oder widersprüchliche Rechtsprechung zu verhindern. Mit einem finalen Urteil des Bundesverfassungsgerichts wird im ersten Halbjahr 2021 gerechnet. 

Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf möbliertes Wohnen auf Zeit

An welchem Mietpreis orientiert sich der Berliner Mietendeckel?

Der Gesetzesvorschlag deckelt die Nettokaltmiete einschließlich des Möblierungszuschlags – die Nebenkosten sind in der Deckelung nicht enthalten. Für möbliertes Vermieten bedeutet das: Ihre Nettokaltmiete einschließlich Möblierungszuschlag wird auf den Stand vom 18. Juni 2019 für 5 Jahre eingefroren und darf gleichzeitig eine festgelegte Mietobergrenze nicht überschreiten. Das gilt auch für Staffel- oder Indexmieten.

Mietpreisobergrenzen:

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung

Mietpreisobergrenze pro m2

Bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad

6,45 €

Bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,00 €

Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad

3,92 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad

6,27 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,22 €

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,59 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad

6,08 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,62 €

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad

5,95 €

1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad

6,04 €

1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad

8,13 €

2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

9,80 €

Unter bestimmten Umständen können Zuschläge zu den Obergrenzen verlangt werden: So erhöht sich die Mietobergrenze bei Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen um einen Zuschlag von 10% und bei Wohnungen mit einer modernen Ausstattung um 1 €/m2. Als modern ausgestattet gilt eine Wohnung, wenn sie mindestens drei von einer Reihe festgelegter Merkmale aufweist: einen barrierefreien Zugang, eine Einbauküche, eine hochwertige Sanitärausstattung, einen hochwertigen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume oder einen Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a).

Darf ich meine Miete wirklich gar nicht mehr erhöhen?

Grundsätzlich gilt: Durch das geplante Berliner Mietengesetz dürfen Sie nach dessen Inkrafttreten für 5 Jahre keine Miete verlangen, die oberhalb der Mietpreisgrenze liegt. Das betrifft sowohl Ihr bestehendes Mietverhältnis, als auch den Fall einer Neuvermietung.

Es gibt zwei Ausnahmen:

Was sind Schattenmieten?

Als sogenannte Schattenmiete wird umgangssprachlich eine im Mietvertrag festgehaltene Miete bezeichnet, die die vom Mietendeckel vorgesehene Miete überschreitet. Die 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat diese Schattenmieten in einem Urteil am 15. Juli 2020 für zulässig erklärt, solange sie die Vorgaben des BGB (Mietenspiegel, Kappungsgrenzen etc.) einhalten. 

Sollte der Mietendeckel für verfassungswidrig erklärt werden, ist eine Mieterhöhung auf die festgelegte Schattenmiete zulässig. Vermieter dürfen diese Schattenmiete jedoch weder verlangen noch entgegennehmen, sondern lediglich im Falle der Verfassungswidrigkeit des Mietendeckelgesetzes nachfordern. 

Hier finden Sie einen Vordruck für die individuelle Vereinbarung einer Schattenmiete in Ihrem Mietvertrag, den Sie ganz einfach kopieren und mit den Angaben zu Ihrer Mietendeckel- und Schattenmiete vervollständigen können. 

Muss ich meine Miete absenken, sollte sie laut Gesetz zu hoch sein?

Ihre Miete gilt als überhöht, wenn sie 20% über der maximal angesetzten Obergrenze liegt. 

Bei der Feststellung der für Sie geltenden Obergrenze berücksichtigt das Gesetz auch die Lage Ihrer Wohnung: bei einfachen Wohnlagen ziehen Sie 0,28 €/m2 ab, bei mittlerer Wohnlage immer noch 0,09 €/m2. Bei guter Wohnlage schlagen Sie 0,74 €/m2 auf die Obergrenze auf. 

Bei Bestandsmietverträgen kann die Miete Ihrer Wohnung neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also seit dem 23. November 2020, von der Senatsverwaltung für das Wohnungswesen als überhöht anerkannt und abgesenkt werden. Im Oktober stellten private Vermieter einen Eilantrag an das Bundesverfassungsgericht, um die Absenkung der Bestandsmieten auszusetzen, bis ein finales Urteil über die Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels feststeht. Der Eilantrag wurde vom Bundesverfassungsgericht allerdings abgelehnt. Die Begründung dafür: Die Richter sehen keinen bedeutsamen Nachteil für Vermieter (im Sinne einer unzumutbaren administrativen Mehrbelastung oder wirtschaftlichen Existenzbedrohung), der das Aussetzen des Gesetzes bis zu einer Entscheidung über die Verfassungsmäßigkeit rechtfertigt.

bei Neuvermietungen nach Inkrafttreten des Gesetzes gelten unmittelbar die Mietobergrenzen

Hier eine Beispielrechnung:

Ihre Wohnung wurde im Beispiel zwischen 1919 bis 1949 erstmalig bezugsfertig und hat eine Sammelheizung, ein Bad, eine moderne Ausstattung und eine gute Wohnlage. Es liegt ein Bestandsmietvertrag vor.

Die Mietobergrenze Ihrer Wohnung liegt bei 6,27 €/m2. Da Ihre Wohnung eine moderne Ausstattung aufweist, können Sie 1 €/m2 aufrechnen, also 7,27 €/m2. Für eine gute Wohnlage schlagen Sie noch einmal 0,74 €/m2 auf. Sie landen bei 8,01 €/m2. Eine nach dem Gesetz überhöhte Miete liegt 20% über der Obergrenze – in Ihrem Fall also über 9,61 €/m2.

Sollte Ihre Miete in diesem Beispiel über 9,61 €/m2 liegen, kann die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels, also seit dem 23. November 2020, eine Absenkung Ihrer Miete wirksam machen.

Was mache ich, wenn ich finanziell auf eine Mieterhöhung angewiesen bin?

Sollte die eingefrorene Miete aus Gründen, die nicht in Ihrem Verantwortungsbereich liegen, zu niedrig sein und auf Dauer zu Verlusten für Sie oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen, können Sie von der Investitionsbank Berlin als Härtefall eingestuft werden und einen Antrag auf Mieterhöhung stellen. 

Nähere Kriterien nach denen ein Härtefall zu bestimmen ist, werden nachfolgend durch die Senatsverwaltung für das Wohnungswesen erarbeitet.

Entstehen für mich unmittelbare Pflichten?

Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet Ihren Mietern innerhalb von 2 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Informationen darüber zu erteilen, in welchem Spektrum der Mietobergrenzen das entsprechende Mietobjekt einzuordnen ist. Ein Verstoß wird als Ordnungswidrigkeit behandelt.

Hier finden Sie einen Vordruck mit allen relevanten Merkmalen von Wohnungen zum Herunterladen, anhand derer die jeweilige Mietobergrenze bestimmt werden kann. Diesen Vordruck können Sie einfach mit den Informationen Ihrer Wohnung(en) ausfüllen und an Ihre Mieter senden. 

Besonderheit während der Corona-Krise: Während der Dauer der Corona-Krise setzt der Senat Sanktionen aufgrund von Verstößen gegen die Melde- und Informationspflicht gemäß des Mietendeckelgesetzes aus.

Was passiert, wenn ich mich nicht an das Mietengesetz halte?

Ein Verstoß gegen den Mietendeckel wird als Ordnungswidrigkeit angesehen und kann mit einer Geldbuße von bis zu 500.000€ belegt werden.

Zeitwohnen ist die beste Alternative bei rechtlicher Unsicherheit

Wir gehen davon aus, dass der Mietendeckel verfassungsrechtlich nicht standhalten wird. Vermieten Sie in dieser rechtlich unsicheren Lage weiterhin befristet, können Sie bei jeder Neuvermietung schnell reagieren, sollte der Mietendeckel schon bald für ungültig erklärt werden. Diese Möglichkeit besteht bei einer unbefristeten Vermietung mit Absenkung der Miete nach Mietendeckel voraussichtlich nicht.

 

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Anwalt. Herr Dr. Ullrich Schlichtherle von der Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek steht Ihnen hierfür gerne zur Verfügung, wenn Sie ihm einen Auftrag erteilen.

Dr. Ullrich Schlichtherle

Senior Associate

Anwalt für Immobilientransaktionen, Miet- und Pachtrecht, Immobilienrecht, Prozessführung, Gesellschaftsrecht

Tel: +49 40 35 52 80-62
Email: u.schlichtherle@heuking.de

Verfasst von

Marilena Himmelreich

Marilena Himmelreich ist Wahlberlinerin und als Communications Managerin bei Wunderflats tätig. Seit Februar 2017 gehört sie zum Team und beschäftigt sich intensiv mit Themen rund um möbliertes Wohnen auf Zeit.

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