Der Berliner Mietendeckel und was es damit auf sich hat

Zuletzt aktualisiert am 19. November 2019, 12:34 Uhr

[Update] Alles über das geplante Berliner Mietengesetz und was Sie als Vermieter einer möblierten Wohnung beachten müssen.

[Update] Sicher haben Sie schon davon gehört: am 22. Oktober legte der Senat einen neuen Gesetzentwurf für den viel diskutierten Berliner Mietendeckel vor. Warum es trotzdem noch nicht sicher ist, dass das Gesetz verabschiedet wird, was Sie als Vermieter, besonders als Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit, beachten müssen und wie es mit dem Mietendeckel weitergeht – dem gehen wir hier auf den Grund.

Dieser Beitrag wurde zuletzt am 19.11.2019 aktualisiert, damit Sie immer auf dem neuesten Stand sind.

Grundlagen zum Berliner Mietendeckel

Was genau ist der Mietendeckel?

Der Mietendeckel ist ein vom Berliner Senat vorgeschlagenes Mietengesetz, welches von Berlins Bausenatorin Katrin Lompscher aus der Partei Die Linke maßgeblich vorangetrieben wurde.

Der Gesetzesvorschlag ist ein Versuch, den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin zu regeln und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Er soll die Erhöhung von Mieten über einen Zeitraum von 5 Jahren verhindern und sieht zusätzlich Mietobergrenzen für bestehende sowie neue Mietverhältnisse zwischen 3,92 und 9,80 €/m2 je nach erstmaliger Bezugsfertigkeit und Ausstattung der Wohnung vor. Damit orientieren sich die Obergrenzen an dem Mietspiegel von 2013. Das Gesetz soll für alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin gelten, die bis 2013 gebaut wurden. Ausgenommen sind lediglich Sozialwohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnheime, Wohnraum privater Träger der Wohlfahrtpflege, sowie Neubauwohnungen, welche ab dem 01. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden. 

Das Gesetz soll voraussichtlich am 11. Januar 2020 in Kraft treten und rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 gelten.

Wie wahrscheinlich ist es, dass der Mietendeckel umgesetzt wird?

Bei dem Gesetzesvorschlag für den Berliner Mietendeckel handelt es sich noch nicht um ein beschlossenes Gesetz. Nachdem der offizielle Referentenentwurf vom 02. September 2019 sowohl innerhalb der Rot-Rot-Grünen Regierung als auch in den Verbänden umfangreich diskutiert wurde, einigte sich die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen am 18. Oktober 2019 auf einen Gesetzesvorschlag für das Berliner Mietengesetz. Der Vorschlag liegt nun dem Rat der Bürgermeister vor, bevor er zur Beschlussfassung zurück an den Senat und zur Abstimmung ins Abgeordnetenhaus geht. Zu gegebener Zeit wird das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel auf Rechtmäßigkeit überprüfen. 

Der Mietendeckel ist sehr umstritten. So haben bereits mehrere kritische Stimmen die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzesvorschlags angezweifelt – unter anderem der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages und Hans-Jürgen Papier, ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichts. Nicht nur, weil Gesetze, die das Mietrecht betreffen, auf Bundesebene beschlossen werden und Berlin somit ganz einfach die Gesetzgebungskompetenz fehlt, sondern auch, weil der Mietendeckel als unverhältnismäßiger Eingriff in das Eigentumsgrundrecht eingestuft werden kann. Denn Wohnungen, die zu einem deutlich geringeren Preis vermietet werden können, verlieren an Wert und können nur noch zu einem geringeren Preis verkauft werden. 

Auch die Auswirkungen des Mietendeckels sind unklar: Es gibt Stimmen, unter anderem aus der CDU und den Wohnungsbaugenossenschaften, die davor warnen, dass ein Mietendeckel keinen Wohnraum schaffen, sondern, im Gegenteil, zu Wohnraumknappheit führen könnte. Einerseits werden Gelder für Neubauten fehlen, da die landeseigenen Gesellschaften weniger Mieteinnahmen haben. Andererseits werden die Anreize für Investitionen in Neubau fehlen: stark begrenzte Mietpreise können die Baukosten nicht mehr decken und es herrscht große Planungsunsicherheit. Wie es nach den potentiellen 5 Jahren Mietendeckel weitergeht ist bisher noch unklar. Der Vorstand der Berliner CDU-Fraktion hat bereits eine Klage vor dem Verfassungsgericht angekündigt.

Wie geht es mit dem Mietendeckel weiter?

Der Gesetzesvorschlag liegt aktuell dem Rat der Bürgermeister zur Abstimmung vor, bevor er zur Beschlussfassung zurück an den Senat und zur Abstimmung ins Abgeordnetenhaus geht. Planmäßig sollte das Gesetz am 11. Januar 2020 in Kraft treten – eine Verschiebung um ein paar Monate ist aber aktuell wahrscheinlich.  

Um die für das Berliner Mietengesetz notwendigen Voraussetzungen in der Verwaltung zu schaffen, müssten jedoch rund 250 zusätzliche Mitarbeiter eingestellt und eingearbeitet, neue Räumlichkeiten gefunden und passende EDV entwickelt werden. Diese Umstellungen könnten laut Fachleuten bis zu einem Jahr dauern. Laut aktuellem Stand der Diskussionen lehnt der Rat der Bürgermeister zudem ab, dass administrative Aufgaben in Zusammenhang mit dem Mietendeckel an die Bezirksämter abgegeben werden. 

Eine Durchführung von Mietabsenkungen – eine Maßnahme des Mietengesetzes, die wir weiter unten im Detail erläutern – wird demnach erst ab neun Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes aufgenommen.

Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf möbliertes Wohnen auf Zeit

An welchem Mietpreis orientiert sich der Berliner Mietendeckel?

Der Gesetzesvorschlag deckelt die Nettokaltmiete einschließlich des Möblierungszuschlags – die Nebenkosten sind in der Deckelung nicht enthalten. Für möbliertes Vermieten bedeutet das: Ihre Nettokaltmiete einschließlich Möblierungszuschlag wird auf den Stand vom 18. Juni 2019 für 5 Jahre eingefroren und darf gleichzeitig eine festgelegte Mietobergrenze nicht überschreiten. Das gilt auch für Staffel- oder Indexmieten.

Mietpreisobergrenzen:

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung

Mietpreisobergrenze pro m2

Bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad

6,45 €

Bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,00 €

Bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad

3,92 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad

6,27 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,22 €

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad

4,59 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad

6,08 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad

5,62 €

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad

5,95 €

1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad

6,04 €

1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad

8,13 €

2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad

9,80 €

Unter bestimmten Umständen können Zuschläge zu den Obergrenzen verlangt werden: So erhöht sich die Mietobergrenze bei Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen um einen Zuschlag von 10% und bei Wohnungen mit einer modernen Ausstattung um 1 €/m2. Als modern ausgestattet gilt eine Wohnung, wenn sie mindestens drei von einer Reihe festgelegter Merkmale aufweist: einen barrierefreien Zugang, eine Einbauküche, eine hochwertige Sanitärausstattung, einen hochwertigen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume oder einen Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2a).

Darf ich meine Miete wirklich gar nicht mehr erhöhen?

Grundsätzlich gilt: Durch das geplante Berliner Mietengesetz dürfen Sie nach dessen Inkrafttreten für 5 Jahre keine Miete verlangen, die oberhalb der Mietpreisgrenze liegt. Das betrifft sowohl Ihr bestehendes Mietverhältnis, als auch den Fall einer Neuvermietung.

Es gibt zwei Ausnahmen:

Kann mein Mieter einen Antrag auf Absenkung der Miete stellen?

Sollte Ihre Miete aktuell 20% über der maximal angesetzten Obergrenze liegen, kann Ihr Mieter erstmalig neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes einen Antrag auf Absenkung stellen. Dabei berücksichtigt das Gesetz allerdings auch die Lage Ihrer Wohnung: bei einfachen Wohnlagen müssen Sie 0,28 €/m2 abziehen, bei mittleren Wohnlagen immer noch 0,09 €/m2. Bei guten Wohnlagen schlagen Sie 0,74 €/m2 auf die Obergrenze auf. 

Hier eine Beispielrechnung:

Ihre Wohnung wurde im Beispiel zwischen 1919 bis 1949 erstmalig bezugsfertig und hat eine Sammelheizung, ein Bad, eine moderne Ausstattung und eine gute Wohnlage. 

Die Mietobergrenze Ihrer Wohnung liegt bei 6,27 €/m2. Eine nach dem Gesetz überhöhte Miete liegt 20% über der Obergrenze – in Ihrem Fall also eine Miete von 7,52 €/m2. Da Ihre Wohnung eine moderne Ausstattung aufweist, können Sie 1 €/m2 aufrechnen, also 8,52 €/m2. Für eine gute Wohnlage schlagen Sie noch einmal 0,74 €/m2 auf. Sie landen bei einer maximal zulässigen Miete von 9,26 €/m2

Sollte Ihre Miete in diesem Beispiel über 9,26 €/m2 liegen, kann Ihr Mieter eine Absenkung der Miete beantragen. Diese Absenkung soll ab einem Monat nach Antragstellung wirksam werden. 

Was mache ich, wenn ich finanziell auf eine Mieterhöhung angewiesen bin?

Sollte die eingefrorene Miete auf Dauer zu Verlusten für Sie oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen, können Sie bei Ihrem zuständigen Bezirksamt als Härtefall eingestuft werden und einen Antrag auf Mieterhöhung stellen. 

Nähere Kriterien nach denen ein Härtefall zu bestimmen ist, werden nachfolgend durch die Senatsverwaltung für das Wohnungswesen erarbeitet.

Was passiert, wenn ich meine Miete trotzdem erhöhe?

Ein Verstoß gegen den Mietendeckel wird als Ordnungswidrigkeit angesehen und kann mit einer Geldbuße von bis zu 500.000€ belegt werden.

 

Bitte beachten Sie: Die Inhalte dieser Seite wurden zu Ihrer Information erstellt und die Sozietät Heuking Kühn Lüer Wojtek mit der Überprüfung der rechtlichen Korrektheit beauftragt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Eintrag jedoch nicht. Für Rechtsberatung in Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Anwalt. Herr Dr. Ullrich Schlichtherle von der Sozietät steht Ihnen hierfür gerne zur Verfügung.

Dr. Ullrich Schlichtherle

Senior Associate

Anwalt für Immobilientransaktionen, Miet- und Pachtrecht, Immobilienrecht, Prozessführung, Gesellschaftsrecht

Tel: +49 40 35 52 80-62
Email: u.schlichtherle@heuking.de

Verfasst von

Marilena Himmelreich

Marilena Himmelreich ist Wahlberlinerin und als Communications Managerin bei Wunderflats tätig. Seit Februar 2017 gehört sie zum Team und beschäftigt sich intensiv mit Themen rund um möbliertes Wohnen auf Zeit.

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