Den Möblierungszuschlag berechnen: Das Hamburger und Berliner Modell für Vermieter einer möblierten Wohnung auf Zeit erklärt

Zuletzt aktualisiert am 6. August 2020, 09:21 Uhr

Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt die zwei gängigsten Modelle zur Berechnung des Möblierungszuschlags für Ihre möblierte Wohnung auf Zeit.

Damit aus Ihrer leeren Wohnung ein Zuhause wird, in dem sich Ihre Mieter direkt wohlfühlen können, sollten Sie als Vermieter in die vollständige Möblierung und Ausstattung der Wohnung investieren. Die hierbei entstandenen Kosten können Sie bei der Mietpreisbestimmung in Form eines Möblierungszuschlags berücksichtigen. Der Möblierungszuschlag ist beim möblierten Wohnen auf Zeit ein fairer Bestandteil des Mietpreises und dient dazu, sowohl den Originalwert als auch die Abnutzung des Mobiliars anzuerkennen.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen, wie Sie als Vermieter den Möblierungszuschlag für Ihre möblierte Wohnung auf Zeit ermitteln können. Wir stellen Ihnen dazu die beiden gängigsten Modelle zur Berechnung des Möblierungszuschlags vor – das “Hamburger Modell” und das “Berliner Modell”.

Wissenswertes zum Möblierungszuschlag

Welche Ausgaben zählen in den Möblierungszuschlag?

Im Moment ist gesetzlich nicht eindeutig definiert, wann eine Wohnung als möbliert gilt bzw. welche Ausstattung unter den Begriff “Möblierung” fällt. Eine Faustregel besagt: Wird mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände vom Vermieter gestellt, gilt die Wohnung als möbliert.

Ob und welche Haushaltsgegenstände zur Möblierung zählen und bei der Berechnung des Möblierungszuschlags berücksichtigt werden dürfen, ist also gesetzlich nicht festgeschrieben. Wir empfehlen Vermietern auf unserer Plattform alle Gegenstände, die zusätzlich zum Wohnraum vermietet werden und dem Wohnen dienen, bei der Berechnung des Möblierungszuschlags zu berücksichtigen. Falls Sie sich bei der Ausstattung Ihrer möblierten Wohnung unsicher sind, können Sie sich von unserem Artikel “5 Tipps für die ideale Einrichtung Ihrer möblierten Wohnung auf Zeit” inspirieren lassen.

Zwei Wege den Möblierungszuschlag zu berechnen: Das “Hamburger Modell” und das “Berliner Modell”

Auch für die Berechnung des Möblierungszuschlags existiert derzeit keine gesetzlich vorgeschriebene Methode. Es gibt somit auch keine absolut richtige Antwort auf die Frage “Wie hoch kann ich den Möblierungszuschlag für meine Wohnung ansetzen?”.
Es gibt allerdings mehrere Modelle zur Berechnung, die Ihnen eine Orientierung bieten können. Besonders, wenn Sie eine Wohnung erstmalig für die möblierte Vermietung herrichten, kann sich ein Modell zur ersten Annäherung anbieten.

Beim “Hamburger Modell” und “Berliner Modell”handelt es sich um die beiden gebräuchlichsten Modelle zur Ermittlung des Möblierungszuschlags für möblierte Wohnungen. Beide Modelle berechnen den monatlichen Möblierungszuschlag auf Grundlage des ursprünglichen Kaufpreises der Möblierung und führen am Ende zu errechneten Zuschlägen in ähnlicher Höhe. Grundsätzlich gilt: Je hochwertiger und neuer die Möbel, desto höher der Möblierungszuschlag. Wir stellen Ihnen beide Modelle im Detail vor.

Das “Hamburger Modell”

Nach dem sogenannten “Hamburger Modell” setzt sich der monatliche Möblierungszuschlag aus zwei Komponenten zusammen:

Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Sie diese beiden Komponenten berechnen und wie sich am Ende daraus der monatliche Möblierungszuschlag nach dem “Hamburger Modell” ergibt.

Die degressive Abschreibung

Das Alter der angeschafften Möbel und die Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch mindern den Wert der Möblierung. Diese Wertminderung wird als Abschreibung bezeichnet. Die Abschreibung wird stets pro Jahr angegeben und kann entweder linear oder degressiv berechnet werden. Beim “Hamburger Modell” wird gängigerweise mit der degressiven Abschreibung und einer Abschreibungsdauer von sieben Jahren gerechnet, denn das Modell geht davon aus, dass das Mobiliar nach sieben Jahren nicht weiter an Wert verlieren kann. Die Abschreibungsdauer wird vom Modell festgelegt und ist nicht variabel.

Die degressive Abschreibung basiert auf dem jeweiligen Zeitwert der Möbel. Dieser Zeitwert verringert sich Jahr für Jahr. Bei der degressiven Abschreibung wird von einer jährlichen Wertminderung der Möblierung um 15% ausgegangen.

Um die degressive Abschreibung zu berechnen, wird der Zeitwert mit dem Prozentsatz der Abschreibung multipliziert, also mit 15%. Im ersten Jahr wird hier der ursprüngliche Anschaffungswert der Möblierung als Ausgangswert genommen. Da sich der Zeitwert der Möblierung von Jahr zu Jahr verringert, wird die 15%ige Wertminderung jedes Jahr auf den Zeitwert des Vorjahres berechnet.

Das Modell sieht vor, dass die Möblierung nach einer Nutzungsdauer von sieben Jahren noch 30% des ursprünglichen Kaufpreises wert ist. Dieser sogenannte “Restzeitwert’’ bleibt ab dem siebten Nutzungsjahr konstant, denn das Modell nimmt an, dass die Möblierung nie weniger als 30% ihres Anschaffungspreises wert sein wird.

Zur Verdeutlichung hier ein entsprechendes Rechnungsbeispiel für die degressive Abschreibung:

Abschreibung (€/Jahr) = Zeitwert des Vorjahres * Prozentsatz der Abschreibung (als Dezimalzahl)

Damit Sie den Verlauf der degressiven Abschreibung über eine Dauer von 10 Jahren ganz einfach nachvollziehen können, haben wir die vollständige Berechnung aus unserem Beispiel in Tabellenform visualisiert. Da laut “Hamburger Modell” die Möbel nach dem siebten Jahr noch 30% ihres Kaufpreises wert sind und nicht weiter an Wert verlieren können, beträgt der Zeitwert der Möblierung in unserem Beispiel nach dem siebten Jahr konstant 3.000€ und die Abschreibung reduziert sich auf 0€. Ab dem achten Jahr wird der Zeitwert der Möblierung also nicht mehr mithilfe der degressiven Abschreibung berechnet, sondern auf 30% des originalen Kaufpreises bestimmt. Die Reduzierung des Zeitwerts von Jahr sieben zu Jahr acht um 205,73€ ist ebenfalls darauf zurückzuführen.

Degressive Abschreibung bei einem Ursprungswert der Möblierung von 10.000€ (jährl. Wertminderung um 15% des Kaufpreises)
Jahr Abschreibung pro Jahr Zeitwert der Möblierung
0 0,00€ 10.000,00€
1 1.500,00€ 8.500,00€
2 1.275,00€ 7.225,00€
3 1.083,75€ 6.141,25€
4 921,19€ 5.220,00€
5 783,00€ 4.437,00€
6 665,55€ 3.771,45€
7 565,72€ 3.205,73€
8 0,00€ 3.000,00€
9 0,00€ 3.000,00€
10 0,00€ 3.000,00€
Insgesamt abgeschrieben: 6.794,21€  

Die Kapitalverzinsung

Das “Hamburger Modell” berücksichtigt neben der Abschreibung auch die Kapitalverzinsung – also die Verzinsung des Geldes, welches ursprünglich in die Möblierung investiert wurde. Diese Kapitalverzinsung wird am Ende auf die Abschreibung aufgeschlagen, um schließlich den Möblierungszuschlag nach dem “Hamburger Modell” zu ermitteln.

Die jährliche Kapitalverzinsung in Euro ergibt sich aus dem jeweiligen Zeitwert der Möblierung, der mit einem Zinssatz multipliziert wird. Die aktuelle Rechtsprechung zur Höhe dieses Zinssatzes besagt, dass mit 12% bis maximal 15% verzinst werden darf. In unserem folgenden Beispiel rechnen wir mit 12%.

Die Kapitalverzinsung bezieht sich – wie auch die degressive Abschreibung – auf einen Nutzungszeitraum von sieben Jahren und sieht dann ebenfalls einen Restzeitwert der Möblierung in Höhe von 30% des ursprünglichen Kaufpreises vor.

Die entsprechende Rechnung für die Kapitalverzinsung lautet:
Kapitalverzinsung = Zeitwert des Vorjahres * Zinssatz (% als Dezimalzahl)

Berechnung des monatlichen Möblierungszuschlags nach “Hamburger Modell”

Um nun den tatsächlichen Möblierungszuschlag gemäß dem “Hamburger Modell” zu erhalten, werden die Abschreibung und die Kapitalverzinsung summiert. Dieser Wert wird dann durch zwölf geteilt, um den monatlichen Möblierungszuschlag zu erhalten.

Monatlicher Möblierungszuschlag = (Abschreibung + Kapitalverzinsung) / 12

Nach vollständiger Abschreibung der Möbel, also nach sieben Jahren, kann die Kapitalverzinsung noch auf den Restzeitwert der Möblierung (30% des Anschaffungspreises) berechnet werden.

Die entsprechende Rechnung hierzu lautet:

Kapitalverzinsung nach vollständiger Abschreibung = (Kaufpreis * 0,3) * Zinswert (% als Dezimalzahl)

Um den monatlichen Möblierungszuschlag nach dem siebten Jahr zu erhalten, muss das Ergebnis noch durch zwölf Monate geteilt werden. Dies führt zu einem monatlichen Zuschlag von 30€.

In der folgenden Tabelle veranschaulichen wir noch einmal die komplette Berechnung des Möblierungszuschlags nach “Hamburger Modell” mit degressiver Abschreibung. Der ursprüngliche Kaufpreis der Möblierung in unserem Beispiel liegt bei 10.000€.

Berechnung des Möblierungszuschlags nach „Hamburger Modell“
Jahr Abschreibung Zeitwert der Möbel Kapitalverzinsung Möblierungszuschlag (Abschreibung + Kapitalverzinsung)
  pro Jahr   pro Jahr pro Jahr pro Monat
0 0,00€ 10.000,00€ 0,00€ 0,00€ 0,00€
1 1.500,00€ 8.500,00€ 1.020,00€ 2.520,00€ 210,00€
2 1.275,00€ 7.225,00€ 867,00€ 2.142,00€ 178,50€
3 1.083,75€ 6.141,25€ 736,92€ 1.820,67€ 151,72€
4 921,19€ 5.220,00€ 626,40€ 1.547,59€ 128,97€
5 783,00€ 4.437,00€ 532,44€ 1.315,44€ 109,62€
6 665,55€ 3.771,45€ 452,52€ 1.118,07€ 93,17€
7 565,72€ 3.205,73€ 384,72€ 950,44€ 79,20€
8 0,00€ 3.000,00€ 360,00€ 360,00€ 30,00€
9 0,00€ 3.000,00€ 360,00€ 360,00€ 30,00€
10 0,00€ 3.000,00€ 360,00€ 360,00€ 30,00€

Das “Berliner Modell”

Das “Berliner Modell” geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin im Jahr 2003 hervor. Im Vergleich zum “Hamburger Modell” gestaltet sich die Berechnung des monatlichen Möblierungszuschlags hierbei vereinfacht, denn er wird anhand einer einzigen Komponente berechnet: Der linearen Abschreibung in Höhe von 2% des Zeitwertes der Möbel.

Dieses Modell geht also davon aus, dass der Wert von angeschafften Möbeln sich jährlich um 2% vermindert. Diese Abschreibung von 2% des Neuwertes der Möblierung wird vom Modell festgelegt und ist nicht variabel. Ebenso die Abschreibungsdauer – diese liegt laut “Berliner Modell” immer bei zehn Jahren.

Die lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung basiert auf dem ursprünglichen Kaufpreis der Möbel und geht davon aus, dass sich der Wert dieses Kaufpreises jährlich um 10% vermindert. Diese Wertminderung von 10% bleibt bei der linearen (also geradlinigen) Abschreibung jedes Jahr konstant. (Achtung: Die Wertminderung von 10% gilt bei der generellen Berechnung der linearen Abschreibung. Im Zusammenhang mit dem “Berliner Modell” wird jedoch, wie oben beschrieben, mit einer Wertminderung von 2% gerechnet).

Ein Beispiel: Wird eine Wohnung für 10.000€ vollständig neu möbliert und mindert sich der Wert dieses ursprünglichen Kaufpreises jährlich um 10%, so beträgt die Abschreibung in diesem Fall 1.000€ pro Jahr.

Lineare Abschreibung bei einem Ursprungswert der Möblierung von 10.000€ (jährl. Wertminderung um 10% des Kaufpreises)
Jahr Abschreibung pro Jahr Zeitwert der Möblierung
0 0,00€ 10.000,00€
1 1.000,00€ 9.000,00€
2 1.000,00€ 8.000,00€
3 1.000,00€ 7.000,00€
4 1.000,00€ 6.000,00€
5 1.000,00€ 5.000,00€
6 1.000,00€ 4.000,00€
7 1.000,00€ 3.000,00€
8 1.000,00€ 2.000,00€
9 1.000,00€ 1.000,00€
10 1.000,00€ 0,00€
Insgesamt abgeschrieben: 10.000,00€  

Berechnung des monatlichen Möblierungszuschlags nach “Berliner Modell”

Wichtig für die Berechnung des Möblierungszuschlags nach “Berliner Modell” ist die Anzahl der nicht vergangenen Jahre, bzw. der Restzeitwert – also die Summe, die die Möbel nach dieser Berechnung noch wert sind. Nach vollständiger Abschreibung der Möblierung – also nach zehn Jahren – darf gemäß diesem Modell kein weiterer Möblierungszuschlag berechnet werden.

Die Formel zur Berechnung des monatlichen Möblierungszuschlags nach “Berliner Modell” lautet wie folgt:

monatlicher Möblierungszuschlag = (Neuwert der Möbel / 10 Jahre * Anzahl nicht vergangener Jahre) * Prozentsatz der Abschreibung (als Dezimalzahl)

Die folgende Tabelle veranschaulicht die Höhe des monatlichen Möblierungszuschlags für die ersten drei Jahre ab der Anschaffung, das siebte Jahr sowie den Zeitraum nach der Abschreibungsdauer von zehn Jahren. Der ursprüngliche Kaufpreis der Möblierung im Beispiel liegt bei 10.000€.

  Jahr 0 Jahr 1 Jahr 2 Jahr 7 Jahr 10
Investition in Möblierung 10.000,00€ 10.000,00€ 10.000,00€ 10.000,00€ 10.000,00€
Abschreibungsdauer 10 Jahre 10 Jahre 10 Jahre 10 Jahre 10 Jahre
Abschreibung 2% der Investition 2% der Investition 2% der Investition 2% der Investition 2% der Investition
Anzahl nicht vergangener Jahre 10 9 8 3 0
Bereits abgeschriebene Summe 0,00€ 1.000,00€ 2.000,00€ 7.000,00€ 10.000,00€
Restzeitwert 10.000,00€ 9.000,00€ 8.000,00€ 3.000,00€ 0,00€
Möblierungszuschlag pro Monat 200,00€ 180,00€ 160,00€ 60,00€ 0,00€

Neue Möbel, neuer Mietpreis?

Wenn neue Möbelstücke angeschafft oder Mobiliar ausgetauscht wird, kann die Berechnung des Möblierungszuschlags schnell unübersichtlich werden. Denn, es wird jeweils mit dem Zeitwert der Möblierung gerechnet und dieser ändert sich nun mal mit jeder Ausbesserung. Schaffen Sie als Vermieter beispielsweise eine neue Schlafcouch an, ändert sich der Gesamtwert der Möblierung entsprechend. Nach dem Grundprinzip beider Modelle sollte dann eine neue Kalkulation des Möblierungszuschlags aufgestellt werden.

Neue Mieter, neuer Mietpreis?

Sowohl das “Hamburger Modell” als auch das “Berliner Modell” sehen bei Mieterwechsel eine Neuberechnung des Möblierungszuschlags vor. Das bedeutet für Sie, dass Sie den Möblierungszuschlag bei Einzug eines neuen Mieters jeweils neu berechnen sollten. Die Modelle empfehlen, dass dieser monatliche Möblierungszuschlag dann für die Dauer der Anmietung und bis zum nächsten Mieterwechsel konstant bleibt.

Welches Modell sollten Sie nutzen?

Welches der beiden Modelle Sie zur Orientierung heranziehen möchten, bleibt ganz Ihnen überlassen, da beide Modelle ihre Vorteile haben. Während das “Hamburger Modell” genauer auf den Zeitwert der Möbel eingeht, indem es auch die Kapitalverzinsung berücksichtigt, stellt das “Berliner Modell” eine einfachere, geradlinige Berechnung dar. Auch bei der Einschätzung des Wertverlustes gibt es Unterschiede: Das “Hamburger Modell” nimmt an, dass die Möbel nach sieben Jahren noch 30% ihres Kaufpreises wert sind und nicht weiter an Wert verlieren können, während das “Berliner Modell” von einem vollständigen Wertverlust nach 10 Jahren ausgeht.

Unserer Einschätzung nach eignen sich beide Modelle als gute Grundlage zur Berechnung des Möblierungszuschlags. Uns ist gleichzeitig bewusst, dass die Berechnungen mithilfe beider Modelle auf den ersten Blick kompliziert erscheinen können. Wir raten Ihnen trotzdem, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen, da der Möblierungszuschlag eine wichtige Komponente des möblierten Vermietens auf Zeit darstellt und aufgrund der Abnutzung der Möbel durch den täglichen Gebrauch ein fairer Bestandteil des Mietpreises ist.

Welche Bedingungen Sie für die Berechnung des Möblierungszuschlags unter dem Berliner Mietendeckel beachten sollten, lesen Sie in unserem Artikel „Der Berliner Mietendeckel und was es damit auf sich hat“.

Wenn Sie Ihre möblierte Wohnung auf Zeit mit Wunderflats vermieten, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite. Als Marktführer für möbliertes Wohnen auf Zeit sammeln wir bereits über viele Jahre hinweg Erfahrungen mit Vergleichsdaten und nutzen diese zur Entwicklung von unseren eigenen Analyse-Tools, die wir zur Bestimmung Ihres optimalen Mietpreises und Möblierungszuschlags nutzen können. Wir berücksichtigen beispielsweise die Lage und Ausstattung Ihrer Wohnung, sowie Vergleichswerte von ähnlichen Wohnungen in der Umgebung und können Ihnen so eine datengestützte Empfehlung für den optimalen Mietpreis Ihrer möblierten Wohnung aussprechen.

Mehr Informationen über die rechtlichen Grundlagen zum möblierten Vermieten auf Zeit finden Sie in unserem Artikel “Möbliert vermieten auf Zeit: Alles, was Sie zur rechtlichen Lage wissen müssen”.

Sie möchten eine Wohnung vermieten, die bisher gar nicht oder nur teilweise möbliert ist? Das ist gar kein Problem! Wir übernehmen gern die komplette Möblierung und Ausstattung Ihrer Wohnung für Sie. Informieren Sie sich hier und fordern Sie einen kostenlosen Beratungstermin an.

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar – die Inhalte dieser Seite wurden ausschließlich zu Ihrer Information erstellt. Da wir als Plattform agieren, können und dürfen wir zwar unsere Einschätzungen teilen, Ihnen aber keine rechtlich bindende Empfehlung für Ihr individuelles weiteres Vorgehen geben.

Verfasst von

Hanna Melcher

Hanna Melcher hat ihren MSc in Kommunikationswissenschaft an der Universität Amsterdam abgeschlossen und unter anderem in Polen, dem Vereinigten Königreich und Berlin gelebt. Möbliertes Wohnen auf Zeit war dabei immer ein wichtiges Thema, mit dem sie sich seit 2020 auch intensiv bei Wunderflats befasst.

War der Artikel hilfreich?

Anmerkungen zu Hanna Melcher's Artikel?

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 4,43
Loading...